Раздел жилого дома на квартиры

Как «разделить в натуре» жилой дом, жилой дом блокированной застройки

Прежде всего, приведем термины и определения применительно к жилым домам, многоквартирным жилым домам и блокированным жилым домам:

Согласно пункту 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

Помещение: часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

[1]

В соответствии со ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся:

[2]

Жилой дом, часть жилого дома: индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании Квартира, часть квартиры: структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комната: часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Градостроительный кодекс Российской Федерации (часть 2 статьи 49) выделяет виды объектов капитального строительства, экспертиза проектной документации которых не проводится:

Объекты индивидуального жилищного строительства: отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи Жилые дома блокированной застройки: жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования

Следует учитывать позицию Верховного суда согласно которой, жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным. Основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому, является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

Такая позиция отражена в определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 апреля 2016 г. N 56-КГ16-1.

Таким образом, в зависимости от того, как квалифицируются образующиеся в результате реального раздела жилого дома объекты, жилой дом может быть отнесен либо к жилому дому блокированной застройки, либо к многоквартирному дому.

Если кадастровый инженер как лицо, наделенное специальным правом, при выполнении кадастровых работ, по совокупности признаков, относит дом к дому блокированной застройки (каждый блок соответствует признакам индивидуального жилого дома), постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена как здания с назначением «жилой дом» и наименованием «блок жилого дома блокированной застройки», или «жилой дом блокированной застройки».

Такие блоки не являются частями, а являются самостоятельными зданиями!

Часть здания (в том числе жилого дома) не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. Сведения о части объекта недвижимости вносятся в ЕГРН только в целях определения пределов действия установленного или устанавливаемого ограничения (обременения) прав и при условии, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости.

Согласно ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.

Условия раздела жилого дома, жилого дома блокированной застройки

В силу положений Закона N 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Таким образом, а также с учетом пункта 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г., в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга.

Также обращаем особое внимание, что решая вопрос о разделе здания, необходимо одновременно решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее здание (с учетом, например, требований к минимальному размеру земельного участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка.

Учитывая изложенное, для того, чтобы «разделить в натуре» здание (индивидуальный жилой дом) на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки».

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в Своде правил N 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», утвержденном приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. N 789).

В случае если в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требовалось и не производилось, в целях обоснования кадастровым инженером кадастровых работ в разделах «Заключение кадастрового инженера» технических планов, в том числе могут быть указаны реквизиты заключения по итогам проведенного технического обследования образованных зданий, согласно которому образованные в результате раздела здания имеют возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам.

Читайте так же:  Алименты можно подать развод

Техническое обследование и заключение выполняются индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим допуск СРО к соответствующим видам работ.

Указанная позиция отражена в письме Минэкономразвития №ОГ-Д23-3939 от 02.05.2017 г. Однако, методический орган СРО находит ее спорной в силу того, что Законом «О кадастровой деятельности» определением совокупности признаков отнесения жилого дома к жилому дому блокированной застройки, либо к многоквартирному дому:

  1. каждый блок соответствует признакам индивидуального жилого дома:
    • жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков;
    • число блоков не превышает десять и каждый предназначен для проживания одной семьи;
    • блоки имеют общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками;
    • блоки расположены на отдельном земельном участке и имеют выход на территорию общего пользования.
  2. соблюдаются требований к минимальному размеру земельного участка под образуемым блоком;
  3. образование блока допустимо исходя из вида разрешенного использования земельного участка.

наделен исключительно кадастровый инженер, как субъект специального права.

Учитывая большое разнообразие возможных вариантов, в случаях, когда здание — многоквартирный дом — изначально соответствовало характеристикам жилого дома блокированной застройки и в связи с этим его реконструкция не проводилась и не требуется, «образование» из него здания с наименованием «жилой дом блокированной застройки» может быть осуществлено на основании:

Отдельно обращаем внимание членов:

  • в случаях, когда на учёте стоит МКД и квартиры, которые таковыми не являются и подходят под определение блокированных, необходимо решение суда о признании их «блоками».
  • ни в каком случае и никогда вам не следует соглашаться на предложения «сделать технический или межевой план для получения отказа с целью последующего обращения в суд». Это сугубо порочная практика ничем не обоснованная и никак не отражающая интересов кадастровых инженеров членов нашей СРО.

Настойчиво рекомендуем уделить самое пристальное внимание изучению судебной практики при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (с изменениями и дополнениями)

При подготовке статьи использовались:

  • Письмо Росреестра № 14-07394/16 от 25.11.2016 г. О постановке на государственный кадастровый учет жилых домов блокированной застройки.
  • Письмо Минэкономразвития №ОГ-Д23-3939 от 02.05.2017 г. О «разделе в натуре» здания (индивидуального жилого дома) на блоки жилого дома блокированной застройки.
  • Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении государственного кадастрового учета от 30 ноября 2016 г.

Реальный раздел жилого дома и земельного участка

Раздел жилого дома и земельного участка встречается чаще всего, ведь отдельно стоящую постройку несложно оснастить отдельным входом и всеми необходимыми коммуникациями, в отличие от квартиры, с которой сложно сделать что-либо, чтобы не нарушить планировку и правила расположения помещений в недвижимости. Однако это не значит, что процедура раздела земельного участка и дома на нем очень проста.

При разделе дома как делится земля

Основная проблема с разделом отдельно стоящего жилого помещения в земельном участке. Ситуация может сложиться так, что дом то разделить не составит труда, а вот земельный участок разделу подлежать не будет. Как результат, ни о каком реальном разделе недвижимости говорить не придется.

Разделить земельный участок можно только при условии, что его размер достаточно большой, чтобы его можно было безболезненно, не нарушая закон, разделить на нужное количество статей. Это правило указано в статье 11.9 ЗК РФ (Земельного кодекса). Ограничения касаются любых участков, однако размеры в каждом регионе разные.

Следующая особенность: при разделе земельного участка и дома, разделенные части должны быть едины. То есть, ваша часть дома не может даже частично находиться на территории чужого участка. У вас обязан быть отдельный выход на ваш участок и на улицу. Выход может совмещать эти функции, например, она выходит на участок, через который можно попасть на улицу, но обе возможности обязаны присутствовать. Не допускается такой раздел дома, при котором у владельца одной из его частей не будет выхода на улицу или свою землю.

Варианты раздела земельного участка

Суд может отказаться делить земельный участок если это невозможно сделать по правилам. В такой ситуации собственникам может быть предложено обменяться долями, выкупить долю или просто установить порядок общего пользования участком, а непосредственно сам дом разделить.

Раздел в натуре

Это классический вариант, при котором участок подлежит разделу благодаря большому размеру и подходящему расположения. Каждый собственник получает в свое пользование изолированную часть дома, в которой есть все необходимые коммуникации, выход на его часть участка и на улицу.

Порядок использования или совместное использование

В такой ситуации, когда землю поделить не получается из-за небольшого размера, дом фактически будет поделен между всеми собственниками на изолированные помещения со своими входами/выходами, а вот участок будет общим для всех или будет установлен устраивающий всех порядок пользования.

Компенсация или обмен

Достаточно простой вариант, при котором один из собственников выкупает у других их доли или обменивает их на любое другое личное имущество. Разумеется, требуется согласие обеих сторон.

Порядок раздела дома на квартиры

Собственники могут разделить частный дом на квартирные блоки тремя способами:

  • договориться устно и подать коллективное заявление в местную администрацию (управление может разрешить или не разрешить раздел);
  • составить и подписать соглашение, заверенное нотариусом (обычно данный вариант выбирают малознакомые люди или не доверяющие друг другу родственники);
  • подать исковое заявление для принудительно деления недвижимости (способ используется если есть собственники, выступающие против раздела).

Вы здесь

Условия для раздела

  1. Все собственники согласны. В некоторых случаях они могут выдвигать собственные требования или предпочтения касательно дальнейшего проживания нескольких людей в одном разделенном на несколько квартир доме. Если нужно договориться «по-хорошему», эти требования следует учитывать.
  2. Земельный участок достаточного размера для раздела. Любой дом разделяемый на несколько отдельных квартир-блоков размещается на земле, которая также подлежит разделу. Более того, у каждой квартиры должен быть не только выход на участок, но и выход на улицу. В некоторых случаях допускается использование общей для всех территории, через которую производится выход на улицу. Размер участка в такой ситуации играет основную роль, так как по Земельному кодексу, он не может быть меньше определенного размера. Цифры варьируются от региона к региону. На практике, лишь в редких случаях размер участка настолько мал, что его не хватает на раздел дома.
  3. Правильное расположение дома. В идеальном варианте, с каждой стороны должна быть сравнительно обширная территория, через которую можно выйти на улицу.
  4. Максимально допустимая этажность для превращения частного дома в блокированный с разделом помещений на отдельные квартиры – 3 этажа.
  5. Один частный дом не может быть разделен больше чем на 10 квартир-блоков.
Читайте так же:  В какой суд обращаться при разводе

Раздел дома на квартиры возможен только в том случае, если все представленные выше условия выполняют. Иначе добиться раздела будет практически невозможно.

Когда дом и земельный участок не делятся

В некоторых случаях земля и дом на ней не подлежат разделу любым способом.

Неправильно оформлены или вообще не оформлены

Самый распространенный вариант. Недвижимость может быть неправильно или не до конца оформлена (самовольная постройка). Не проводились кадастровые работы или не согласованы границы участка. Все это возможные причины для того, чтобы реально разделить дом и землю стало невозможно.

Брачный договор

Второй вариант встречается не слишком часто, но тоже реален. Он касается супругов, заключивших между собой брачный договор. Если в нем четко сказано, что участок и дом являются личной собственностью одного из супругов, его нельзя будет разделить при разводе.

Наследство, дар или имущество приобретено до брака

Этот вариант также касается в первую очередь раздела имущества между супругами. Любое имущество, приобретенное до брака, полученное по наследству или в дар считается личной собственностью и также не подлежит разделу. Единственный вариант – признать ее совместно нажитой собственностью и только потом разделять. Все это также реализуется в судебном порядке.

Заключение

Владельцы частного дома могут разделить его на квартирные блоки путем подачи коллективного заявления в управление, по соглашению или в судебном порядке. Добровольное выделение квартир возможно при соблюдении определенных условий.

Как разделить земельный участок и жилой дом

Раздел земли и расположенного на ней дома может производиться по соглашению между всеми собственниками или через суд. В обоих случаях нужно учитывать требования к помещениям и участку, описанные выше. Первый способ проще и быстрее, но собственники должны договориться друг с другом. Если же это невозможно, то единственный вариант – обращаться в суд.

По соглашению

Все владельцы договариваются друг с другом, кому какая часть дома отходит, какие улучшения, перепланировку, ремонт или пристройки нужно сделать, кто и как за это будет платить. Для каждой отдельной ситуации возможны свои особенности, но общая суть едина. В результате переговоров, все владельцы должны согласиться с условиями, правилами и требованиями других. Таким образом они все вместе решают судьбу дома с участком и в некоторых случаях даже совместно подготавливают его к разделу.

Порядок действий

  1. Обсудить проблему с другими собственниками и выработать решение вопроса, устраивающее всех. В документе нужно предусмотреть все особенности, потенциальные затраты и права разных сторон.
  2. Составить соглашение.
  3. Обратиться к ближайшему/удобно расположенному нотариусу, чтобы он заверил документ. В противном случае он не будет иметь силы.
  4. Руководствоваться пунктами соглашения. Следует учитывать, что оно может вступать в силу не сразу, а по прошествии определенного времени или, когда будут выполнены какие-либо условия. Все это также отражается в соглашении.

Соглашение

Соглашение рекомендуется составлять прямо у нотариуса, используя предложенный им бланк и образец. Так будет проще всем, а платить нотариусу все равно придется, не за помощь в составлении, так за проверку.

Документы

Вместе с текстом соглашения или при составлении документа у нотариуса, последнему следует предоставить:

  • Паспорта всех владельцев или другие документы, удостоверяющие их личности.
  • Правоустанавливающие документы на дом и землю.

Расходы

Нотариальное заверение соглашения – это платная процедура. В соответствии с пп.5, п.1 ст.333.24 НК РФ, собственники обязаны будут внести сумму равную 0,5% от стоимости разделяемого имущества. Она не может быть меньше 300 рублей, но и не больше 20 тысяч рублей. Как следствие, сначала нужно оплатить оценку. В среднем, если брать именно землю и дом, она обойдется в 5-10 тысяч, в зависимости от региона проживания и выбранной оценочной компании. Все эти расходы может нести как один владелец, так и они могут быть разделены равными частями на всех собственников.

Сроки

Заключать соглашение можно в любой момент, когда стороны договорятся обо всех особенностях раздела. Рекомендуется заранее подготовить землю и помещения к разделу, на что также может уйти значительное время, прогнозировать которое невозможно. Сама процедура занимает от силы несколько часов, после чего останется только официально зарегистрировать право собственности на новые помещения в Росреестре.

Судебное разбирательство

Это второй вариант раздела, при котором стороны не могут прийти к устраивающим всех условиям и потому не способны заключить соглашение. Вместо собственников, решение принимает суд, распределяя кому и какой частью дома и земли владеть, а также на каких условиях.

Порядок действий

  1. Оценить недвижимость в лицензированной оценочной компании. В теории, можно просто указать примерную рыночную стоимость, но с ней должны согласиться все стороны, включая суд, что бывает крайне редко. Потому, лучше сразу обращаться к оценщикам, чтобы сэкономить время.
  2. Составить исковое заявление.
  3. Подать его в суд.
  4. Оплатить госпошлину.
  5. Ожидать заседания и решения.
  6. Следовать решению суда.

В какой суд обращаться

Так как лишь в редких случаях стоимость недвижимости такого типа не превышает 50 тысяч, обращаться нужно сразу же в районный суд по месту проживания ответчика. Если определить его невозможно, то по месту расположения недвижимости или там, где живет истец. Если же цена иска все же меньше 50 тысяч рублей, то рассматривать вопрос будет мировой суд.

Исковое заявление

Исковое заявление о разделе дома и земли относится к обычным документам такого типа и составляется с учетом требований из статьи 131 ГПК РФ.

Читайте так же:  Замена прав после смены фамилии документы

Документы

Видео (кликните для воспроизведения).

К исковому заявлению нужно прикладывать приблизительно такой пакет документов:

  • Свидетельство о праве собственности.
  • Паспорта владельцев недвижимости.
  • Квитанция об оплате госпошлины.
  • Техпаспорт БТИ.
  • Кадастровый план участка.

Расходы

Если недвижимость уже оформлена на нескольких отдельных собственников с четким определением доли, то госпошлина составит всего 300 рублей (для физлиц) или 6000 рублей (для юрлиц). Однако если имущество необходимо предварительно распределить, например, при разводе супругов, то тогда уже придется оплачивать полную цену, согласно пп.1, п.1 ст.333.19 НК РФ. Кроме этого нужно заплатить оценочной компании.

Сроки

Исковое заявление можно подать в любой момент, при условии, что не истек срок исковой давности. Он составляет 3 года с того момента, как права любого из владельцев будут нарушены. При разделе недвижимости обычно иск подается сразу же, когда возникает спорная ситуация, которую невозможно решить путем добровольного соглашения.

После подачи иска на его рассмотрение уходит около 2-4 месяцев. Иногда больше, но практически никогда меньше. После этого происходит заседание суда, в рамках которого стороны озвучивают свои требования и слышат решение. Оно выдается на руки еще через 5 дней. С этого момента, до вступления решения в силу, проходит около 1 месяца. Этот срок дается для того, чтобы подать на апелляцию.

Мировое соглашение

Если решение еще не озвучено, но стороны уже понимают, что оно не устроит никого из них, они могут заключить мировое соглашение, поделив недвижимость так, чтобы с этим все были согласны. После подписания такого соглашения, стороны теряют право оспаривать его в дальнейшем, подавать аналогичные исковые заявления к уже разделенной недвижимости или игнорировать этот документ.

Встречное исковое заявление

Ответчик/Ответчики вправе подать встречное исковое заявление. Обычно в нем описывается ситуация с точки зрения другой стороны и выдвигаются встречные требования, нередко в корне отличающиеся от того, что написано в первичном иске. Такие заявления рассматриваются одновременно и потому суд может учитывать пожелания обеих сторон, приходя к наиболее адекватному решению.

Правила раздела дома

При разделе дома, он формально перестает быть одним жилым строением и становится несколькими жилищами. В этом и заключается особенность, ведь сначала нужно оценить, насколько возможен такой раздел, потом, подать заявление о прекращении совместной или долевой собственности и только потом регистрировать отдельные части дома. Каждый из них получит свой собственный уникальный адрес.

Кроме того, раздел должен быть возможен технически. Так, каждая часть дома обязана иметь:

  • Собственный вход/выход на улицу и земельный участок.
  • Источники дневного освещения. Проще говоря – окна.
  • Систему отопления, газо- и водоснабжения, а также канализацию и вентиляцию.

Определить возможность подобного раздела может специальная техническая экспертиза, но рекомендуется обсудить и продумать такие возможности заранее. В некоторых случаях может потребовать проводить капитальный ремонт или даже делать пристройки, что дело явно небыстрое.

В рамках проводимой экспертизы будет также проверено состояние помещений. В частности, санитарно-гигиеническое. Это делается для того, чтобы не получилось так, что один собственник заберет себе нормальную часть дома, а в разрушенной или просто непригодной для жизни оставит жить других владельцев недвижимости.

Можно ли разделить жилой дом на квартиры и при каких условиях?

Большинство недвижимых объектов являются неделимыми, как прописано в статье 133 ГК РФ. Чтобы осуществить фактический раздел дома, необходимо выделить доли каждого собственника, то есть разделить объект юридически. После официальной регистрации долей можно приступать к разделу в натуре.

Выделение квартир в частном доме возможно, если выполняются определенные условия.

  1. Согласие всех собственников. Владельцы долей имеют право распоряжаться ими по своему усмотрению (ст. 246 ГК РФ). Они могут выдвигать требования о порядке разделения дома и участка. Пожелания каждого собственника необходимо учитывать.
  2. Размер земельного участка. Деление дома на квартирные блоки сопровождается разделом земли с обязательным межеванием. При этом для каждой квартиры желательно выделить отдельный вход с выходом на улицу и на участок. Иногда разрешается использование общей придомовой территории для создания выходов. Размер выделяемых участков ИЖС не может быть меньше нормы, установленной региональными властями.
  3. Расположение дома на участке. Желательно, чтобы с каждой стороны строения оставалась территория, достаточная для отдельных выходов. Например, дом расположен на краю участка. После раздела на две квартиры собственники получат по выходу с двух сторон, не прилегающих к краю. Выделить три квартиры будет сложнее, так как каждый владелец должен иметь выход на улицу и на свою часть участка.
  4. Этажность и количество квартир. Здание, делимое на отдельные жилые помещения, не может быть выше 3-х этажей. Допускается раздел одного частного дома на 2-10 квартирных блоков.

Выделение отдельных квартир возможно при соблюдении всех вышеперечисленных условий. В противном случае придется решать вопрос через суд.

Раздел жилого дома: закон и его применение

Полезно знать

Недвижимое имущество в России может находиться как в собственности одного лица, так и принадлежать нескольким лицам на праве общей (совместной или долевой) собственности. Режим общей собственности характеризуется необходимостью учёта интересов всех сособственников. Если доли в общем имуществе определены, сособственники имеют право выделить их в натуре (разделить объект недвижимости), образовав новые самостоятельные объекты, переходящие в индивидуальную собственность каждого из них. Данные правила распространяются и на жилой дом, принадлежащий нескольким лицам.

Управление Росреестра по Тверской области информирует, что с вступлением в силу с 1 января 2017 года Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» изменилась практика раздела жилых домов: закон запрещает осуществлять государственный кадастровый учёт и государственную регистрацию прав на помещения (в том числе квартиры) в индивидуальных жилых домах.

Теперь жилой дом не может быть разделён на жилые помещения (квартиры) без изменения его назначения (без преобразования в многоквартирный дом) и изменения вида разрешённого использования земельного участка под ним на вид, разрешающий размещение многоквартирного дома. Если такие жилые помещения (квартиры, комнаты) уже были поставлены на государственный кадастровый учёт и им присвоен кадастровый номер, то государственная регистрация прав на эти помещения невозможна.

Однако, указанное выше не означает невозможность реального раздела жилого дома между сособственниками. Исходя из положений Градостроительного кодекса РФ, жилые дома, которые имеет общую стену (общие стены) без проёмов с соседними жилыми домами, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, с количеством этажей не более чем три, и расположенные на отдельном земельном участке, являются жилыми домами блокированной застройки. Каждый жилой дом, имеющий общую стену с другим жилым домом, фактически является отдельным блоком жилого дома блокированной застройки и представляет собой самостоятельный объект недвижимости, который подлежит кадастровому учёту.

Читайте так же:  Домашнее насилие одним словом

При разделе жилого дома необходимо учитывать вид разрешённого использования земельного участка, на котором он расположен, поскольку земельные участки должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Кроме того, при разделе жилого дома особое внимание стоит обратить на техническую сторону вопроса. В случае если образуемые здания (блоки) не будут отвечать признакам обособленности и автономности, потребуется реконструкция, перепланировка или переустройство дома (например, возведение стен, ликвидация проёмов в стене между домами (блоками), перенос инженерных коммуникаций и т. д.).

Каждое из образуемых зданий (блоков) по признакам должно соответствовать одному из двух вариантов с указанными строительными нормами:

— блок жилой автономный – жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками;

— дом жилой одноквартирный отдельно стоящий – дом, состоящий из отдельной квартиры (одного жилого автономного блока), включающий в себя комплекс помещений, предназначенных для индивидуального и/или односемейного заселения жильцов, при их постоянном, длительном или кратковременном проживании.

Возможность реального раздела жилого дома может подтвердить соответствующая строительная экспертиза, произведённая уполномоченным лицом, обладающим специальными знаниями.

Для осуществления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав на вновь образованные объекты недвижимости должны обратиться одновременно все участники долевой собственности на исходный объект недвижимости, либо уполномоченные в установленном законом порядке их представители. Также одновременно происходит и снятие с государственного кадастрового учёта исходного (разделённого) объекта и прекращение права общей долевой собственности всех сособственников.

Документами, необходимыми для осуществления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав, в рассматриваемом случае являются: технический план в виде одного документа, подготовленный в отношении всех образуемых индивидуальных жилых домов (блоков), а также соглашение о разделе жилого дома либо решение суда о разделе жилого дома.

Как разделить частный дом на квартиры

При разделе частного дома на несколько квартир, дома получает статус блокированного и потому нужно учитывать все особенности, связанные с эти.

Как поделить дом на квартиры по соглашению?

Согласно ст. 253 ГК РФ, собственники имеют право установить порядок пользования совместным имуществом. Процедура раздела по соглашению включает в себя 4 этапа.

  1. Обсуждение условий договора со всеми владельцами недвижимости.
  2. Подготовка текста соглашения, заверение его у нотариуса.
  3. Подача заявления в жилищное управление. Затем последуют проверки на соответствие жилого объекта и участка установленным требованиям.
  4. Фактическое разделение жилья в натуре, как было оговорено в соглашении.

Владельцы недвижимости должны заранее согласовать процедуру раздела, договориться по вопросам, связанным с разделением объекта: кому и какая часть недвижимости отходит, как будет производиться раздел, кто и когда будет делать ремонт, за счет каких средств, кто будет содержать коммуникации и т.д. Обсуждение всех нюансов раздела недвижимости значительно облегчит процесс подготовки и подписания соглашения.

Стандартного бланка соглашения о выделении квартир в частном доме не существует. Основой для документа служит обычное соглашение об имущественном разделе.

Текст должен содержать требования к каждому собственнику, описание процедуры раздела и другие нюансы. В документе должны быть требования и подписи каждого из владельцев доли.

Вместе с соглашением нотариусу подают копии паспортов каждого собственника, выписки из Росреестра и другие документы, подтверждающие владение долями. Список документов стоит уточнить у нотариуса.

Можно ли разделить жилой дом на квартиры

Раздел возможен, однако должны выполняться определенные условия и нужно желание всех собственников. В противном случае придется обращаться в суд и вовсе не обязательно, что он станет на сторону истца.

Выдел доли через суд – советы юриста

Споры о фактическом выделении долей в недвижимости разрешает районный суд. Для подачи иска собственник должен подготовить исковое заявление, согласно требованиям ст. 131 ГПК РФ. Заявление содержит информацию о судебном органе, данные истца и ответчика, детальное описание обстоятельств спора, краткую характеристику недвижимости, требования истца.

К исковому заявлению истец должен приложить паспорт, документы о правах на дом, квитанцию об оплате госпошлины, доказательную базу. Если перепланировка возможна или уже проведена, заявитель предоставляет технический паспорт нового помещения и другие документы. Для подтверждения допустимости раздела суд назначит экспертизу. После принятия положительного решения, суд установит размер компенсации и решит другие незначительные вопросы. Если истец не смог предоставить проект выделения квартир, суд обяжет эксперта подготовить варианты раздела. Истец должен помнить, многие эксперты дают отрицательные заключения.

Размер госпошлины зависит от обстоятельств дела. Если доли в жилом объекте уже установлены, остается только поделить его на несколько квартир, то госпошлина составит 300 руб. (ст.333.19 НК РФ). Если процедура выделения долей будет проводиться через суд, размер госпошлины увеличивается, согласно пп.1, п.1, ст.333.19 НК РФ.

Ответчик имеет право подать встречное исковое заявление с требованием разделить дом иным способом. Участники судебного процесса после подачи иска могут заключить мировое соглашение.

Судебная практика

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Можно ли разделить частный дом на квартиры?

Expert

Последние изменения: февраль, 2020 Оформление 0 133 Время чтения: 3 мин.

Порядок разделения дома на квартиры

Самый простой и дешевый вариант разделить дом на квартиры – договориться со всеми собственниками в устном порядке, не обращаясь в суд и не заключая никаких соглашений. После этого останется только подать коллективное заявление в муниципальное управление, которое и будет принимать окончательное решение – разрешить или нет.

Читайте так же:  В каком суде рассматривается раздел имущества

Но если такой простой вариант не подходит, остается еще два: решать проблему через нотариально заверенное соглашение или через суд. Первый подходит для тех ситуаций, когда договариваются между собой незнакомые и/или не доверяющие друг другу люди, заинтересованные в разделе. Закрепленные нотариально положения очень сложно оспорить и выполнять их придется обязательно.

Второй вариант актуален только в том случае, если один или часть собственников хотят разделить дом на отдельные квартиры, а остальные этому по каким-то причинам противятся. Тогда решать проблему придется только через суд, так как только там могут заставить разделить дом в принудительном порядке.

[3]

Соглашение

Все собственники обсуждают между собой особенности будущего раздела и все связанные с ним вопросы. В рамках предварительных договоренностей нужно учесть абсолютно все, начиная от самого основного: кому сколько отходит и как именно производиться раздел, заканчивая тем, кто будет производить большую часть ремонта/перестройки дома, за какой счет, когда этим всем заниматься и кто будет в дальнейшем следить за коммуникациями. Подобных вопросов может быть очень много, но настоятельно рекомендуется рассмотреть их все. Это существенно облегчит процесс составления и подписания соглашения в дальнейшем.

Порядок действий

  1. Обсудить условия соглашения со всеми собственниками.
  2. Составить соглашение и заверить его в нотариальной конторе.
  3. Подать заявление в жилищное управление. После этого будут произведены проверки на соответствие дома и земельного участка всем требованиям.
  4. Осуществить фактически раздел в натуре так, как это было оговорено в соглашении.

Соглашение

Из-за низкой востребованности не существует бланков или образцов подобных соглашений. Они составляются на основе стандартного соглашения о разделе имущества. В нем обязательно нужно указывать все требования к каждому из владельцев, особенности раздела и другие элементы, которые могут быть интересны любой из сторон. Крайне не рекомендуется игнорировать требования хотя бы одного из собственников, так как даже отсутствие единственной подписи на документе может стать причиной признания его недействительным.

Документы

К соглашению следует прикладывать копии паспортов всех собственников, а также правоустанавливающие документы на доли в доме, которые в дальнейшем станут квартирами. В зависимости от сложившейся ситуации могут потребоваться и дополнительные документы. Этот момент следует уточнять у нотариуса, к которым планируется обращаться за заверением.

Расходы

При подписании соглашения такого типа нужно оплатить пошлину в размере 0,5% от стоимости дома, который подлежит разделу. Максимальная сумма платежа не может превышать 20 000,00 рублей, но она не может и меньше 300 рублей. Стоимость дома собственники обычно определяют самостоятельно, но учитывая тот факт, что соглашение заключается обычно в тех ситуациях, когда по каким-то причинам нужно все оформить документа, оптимальным вариантом является заказать оценку у лицензированной компании. Кроме того, услуги нотариуса обойдутся в дополнительные 5 тысяч расходов (стоимость может меняться в зависимости от региона).

Судебное разбирательство

Когда договориться не получается, остается только обращаться в суд.

Порядок действий

  1. Определить, каким именно образом нужно разделить дом. Иногда суд даже идет на несоразмерный раздел, выделяя одному собственнику большую площадь, чем второму. Но в такой ситуации второй первый обязан компенсировать второму стоимость полученной сверх положенного площади.
  2. Составить исковое заявление.
  3. Подать заявление в суд по месту жительства ответчика или расположению недвижимости. Обращаться нужно в районный суд, так как мировой рассматривает только дела, стоимость которых превышает 50 тысяч рублей.
  4. Ожидать решения суда. Если раздел будет разрешен, следует придерживаться пунктов решения. В противном случае можно подавать апелляцию.

Исковое заявление

При составлении искового заявления нужно учитывать ст.131 ГПК РФ. В частности, этот документ должен содержать информацию о суде, в который подается иск, данные истца и ответчика, детальное описание сложившейся ситуации, недвижимости, а также конкретные требования.

Документы

К заявлению прилагается:

  • Квитанция об оплате госпошлины.
  • Паспорт истца.
  • Правоустанавливающие документы на дом.
  • Доказательства правоты истца.

Расходы

  • Если доли в доме уже определены и разделить его нужно на несколько квартир исходя из этого, то платить нужно только 300 рублей (пп.3, п.1, ст.333.19 НК РФ).
  • Если предварительно нужно определить доли каждого собственника, тогда уже нужно руководствоваться положениями пп.1, п.1, ст.333.19 НК РФ. Сумма в такой ситуации выходит намного больше, так как размер пошлины зависит от стоимости дома.

Сроки

Исковое заявление можно подать в любой момент, когда права человека нарушаются. В данном случае – как только собственник потребует разделить дом в натуре, а другой владелец откажется от этого. Срок исковой давности в такой ситуации практически никогда не бывает актуален, однако его также нужно учитывать. Если произошла ситуация с нарушением прав одного владельца, то от этого момента отсчитывается 3 года, после чего изменить что-либо будет очень сложно.

Встречный иск

Ответчик может подать встречное исковое заявление со своим вариантом раздела дома или иными, альтернативными способами решения, типа продажи недвижимости или обмена на другую собственность. Такие предложения рассматриваются одновременно с основным иском и суд учитывает их все.

Мировое соглашение

Стороны могут договориться уже после подачи иска. Это называется мировым соглашением. Такой документ аналогичен обычному соглашению, однако при заключении, оспорить его практически невозможно. Именно поэтому к подписанию мирового соглашения нужно подходить очень аккуратно и ответственно.

Видео (кликните для воспроизведения).

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источники

Литература


  1. Щепина, Анастасия Петровна Римское право. Шпаргалка / Щепина Анастасия Петровна. — М.: РГ-Пресс, Оригинал-макет, 2016. — 757 c.

  2. Правоведение. — Москва: Мир, 2008. — 319 c.

  3. Михайловская, Н.Г. Искусство судебного оратора / Н.Г. Михайловская, В.В. Одинцов. — М.: Юридическая литература, 2016. — 176 c.
  4. Грот, Н.Я. О нравственной ответственности и юридической вменяемости / Н.Я. Грот. — Москва: ИЛ, 2017. — 144 c.
  5. Брэбан, Г. Французское административное право; М.: Прогресс, 2012. — 488 c.
Раздел жилого дома на квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here