Раздел квартиры после переселения в равнозначную

ВС РФ разъяснил, какое предоставляемое при выселении жилье считается равнозначным

Dedii / Shutterstock.com

Верховный Суд Российской Федерации напомнил, что жилье, предоставляемое по договору соцнайма в связи с выселением, должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилью, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта (п. 1 ст. 89 Жилищного кодекса). При этом меньшее количество комнат и меньшая жилая площадь не делают помещение неравнозначным (определение ВС РФ от 11 апреля 2017 г. по делу № 81-КП 7-2 1 ).

Речь идет о предоставлении жилых помещений при:

  • сносе дома;
  • переводе жилого помещения в нежилое помещение или признании его непригодным для проживания;
  • передаче жилья религиозной организации;
  • изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилье для госнужд;
  • проведении капремонта или реконструкции дома (ст. 86-88 Жилищного кодекса РФ).

ВС РФ отметил, что данная позиция выражалась Судом и ранее (п. 37 постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Какими документами подтверждается временное отсутствие жильца для перерасчета коммунальных платежей? Узнайте ответ в «Домашней правовой энциклопедии»

интернет-версии си стемы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Отметим, что тематика переселения из многоквартирных домов при их сносе особенно актуальна сейчас для жителей столицы, где планируется проведение программы реновации пятиэтажек. Между тем для жилья, предоставляемого по программе реновации, установлены несколько иные критерии, по сравнению с закрепленными Жилищным кодексом РФ нормами:

  • жилая площадь и количество комнат в новом жилье должны быть не меньше чем в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь нового жилья должна быть больше, чем освобождаемого;
  • квартиры должны соответствовать стандартам благоустройства, установленным Законом г. Москвы от 14 июня 2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», а также иметь улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными правовым актом г Москвы;
  • дома, в которых будут предоставлять жилье, должны быть расположены в том же районе города Москвы, что и многоквартирный дом, подлежащий реновации, за исключением случая, если такой многоквартирный дом расположен в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административных округах города Москвы (в этом случае равнозначное жилое помещение предоставляется в границах административного округа города Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, подлежащий реновации) (п. 2 ст. 4 Закона г. Москвы от 17 мая 2017 г. № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве»).

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Реновация: «равнозначная» или «равноценная»

Понедельник, 15.05.2017, 11:39:19

[1]

Почему на самом деле протестуют москвичи против реновации? «Гарантии Собянина», к сожалению, имеют подводные камни. Расскажем, в частности, о разнице между «равноценным» и «равнозначным» жильем. Где найти список домов

14 мая 2017 в Москве прошел большой митинг, в котором приняли участие порядка 15 тысяч человек (по официальным данным – 8 тысяч).

Многие пришли на митинг несмотря на то, что дома их не внесены в «первую волну» реновации. Главное здесь – недоверие к столичным властям.

Собянин вот уже седьмой год демонстрирует пренебрежение к мнению москвичей, которые, на самом деле, проявляют достаточную терпимость. Чего стоит только ежегодная (!) реконструкция тротуаров. Плитку кладут, плитку снимают; гранитом обшивают газоны, гранит выкапывают и вывозят – ежегодно, а в некоторых районах и два раза в год. Новшество 2017-го – снесены все металлические ограждения скверов, и город, который и так задыхается от пыли, теряет свои газоны.

Еще припоминают «ночь больших ковшей» — когда были снесены все палатки возле станций метро. Многие из этих ветхих сооружений находились в частной собственности. Те чиновники, которые давали разрешение на их возведение, не пострадали. А собственники потеряли, что имели.

Москвичи, особенно старшего возраста, болезненно относятся к теме реновации – ведь в «ветхий» фонд поначалу были внесены вполне крепкие здания, которые находятся в «сладких» районах – Тимирязевка, Преображенка, Сокольники. «Сталинки», как известно, строили на века – кирпичные стены толщиной около метра, высокие потолки, продуманная планировка. Проблема в том, что квартиры в этих домах были изначально коммунальными. И те, кто продолжает жить с соседями, надеются на расселение, при котором они получат и отдельные квартиры, и дополнительные метры.

И вот здесь возникает вопрос «равнозначной» и «равноценной» площади при расселении.

«Равнозначная» площадь, как поясняют юристы, — это положение, закрепленное в настоящее время законодательно. Простым языком говоря, при расселении вы имеете право на то количество комнат и на то количество метров, которым располагаете. Оно рассчитывается по формуле.

Для отдельных квартир:

n комнат/ ( n метров жилой площади) + 9 метров (бесплатно), если площадь вашей квартиры меньше предоставляемой.

Для жильцов коммунальных квартир:

n комнат/ ( n метров жилой площади) + 9 метров площади общего пользования (ванна, кухня, туалет) + 9 метров бесплатно, если занимаемая площадь меньше будущей квартиры.

Этого термина еще нет, но его, в качестве «гарантии» предлагает ввести московская администрация.

«Равноценная» площадь, по замыслу властей, — это площадь, имеющая равную цену с вновь предоставляемой.

При этом цена квадратного метра в отселяемых домах будет снижена на основании того, что они признаны домами низкого качества, «аварийными», а цена нового жилья завышена – как нового жилья высокого качества.

То есть речь идет не о формуле «метр = метр» плюс 9 метров, а о формуле

Подпишитесь на нашу новостную рассылку, чтобы первыми получать самые интересные новости пенсионной системы в России, статьи по вопросам законодательства и права, информацию о благотворительных и социальных программах, обзор культурных, спортивных, зарубежных и других новостей.

Раздел квартиры после переселения в равнозначную

Автострахование

  • Жилищные споры

  • Земельные споры

  • Административное право

  • Участие в долевом строительстве

  • Семейные споры

    Читайте так же:  Как установить опеку над пожилым человеком
  • Гражданское право, ГК РФ

  • Защита прав потребителей

  • Трудовые споры, пенсии

    • Главная
    • Выселение из аварийного дома только в равнозначное жилье

    Из статьи 89 Жилищного кодекса РФ следует, что взамен жилого помещения, признанного непригодным для проживания (жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу) предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма, которое должно быть:

    — благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта;

    — равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению;

    — предоставляемое жилье должно отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

    Будет ли считаться предлагаемое для переселения жилье равнозначным ранее занимаемому, в следующих случаях:

    — отсутствие в районе нахождения предлагаемого жилья детского сада, школы?

    — отсутствие в районе нахождения предлагаемого жилого помещения больниц (лечебных учреждений)?

    — отдаленность предлагаемого жилья от центра города или поселка?

    — отдаленность предлагаемого жилья от места обучения или работы нанимателя или членов его семьи?

    Четких требований к равнозначности предлагаемого взамен сносимого жилого помещения Жилищный кодекс РФ не содержит (кроме тех, что содержаться в статье 89 ЖК РФ). Понимание «равнозначности» вырабатывается судебной практикой.

    Так, например, в Обзоре судебной практики от 29.04.2014 года Верховный Суд РФ отметил, что такие возражения против переселения в предлагаемое жилье, как:

    — недостаточное количество в районе предлагаемого проживания детских образовательных учреждений или лечебных учреждений определенного профиля;

    — отдаленность от центра населенного пункта, мест обучения или работы,

    не являются основанием для вывода о том, что указанные обстоятельства приводят к ухудшению жилищных условий. Такие возражения, по мнению Верховного Суда РФ, правомерно не принимаются во внимание судами при рассмотрении дел о выселении с предоставлением другого жилья.

    Вместе с тем, в указанном Обзоре практики приводится пример, когда суд отказывает в выселении, придя к выводу о том, что выселение из квартиры, расположенной на 1 этаже дома в квартиру, расположенную на крайнем этаже дома (17 этаж) приведет к ухудшению жилищных условий, поскольку ответчик является инвалидом и нуждается в инвалидном кресле-коляске в связи с чем по состоянию здоровья ему рекомендовано проживание на нижних этажах многоквартирных домов.

    Подробнее об этом см. раздел 3 «Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года.

    Программа реновации и возможности размена и изменения места жительства для участников

    Программа реновации представляет собой комплекс мероприятий, которые активно реализуются для массового обновления существующего жилого фонда на территории Москвы и некоторых городов Московской области. Главной особенностью проведения такой программы следует считать то, что в ходе ее реализации в полном объеме должен быть заменен существующий жилой фонд, состоящий из «пятиэтажек-хрущевок», в которых проживает большое количество населения Москвы.

    Нередко в таких квартирах проживают семьи, которым необходимо разъехаться. Предусмотрена ли такая возможность по программе реновации и каким образом ее можно реализовать на практике?

    Нормативная основа

    Программа реновации начала свою реализацию на территории Москвы и Московской области как пилотного региона в 2017 году. Данная программа носит федеральный статус, однако из-за необходимости масштабного финансирования на ее реализацию на уровне федеральных органов власти и Президента Российской Федерации было принято решение о необходимости выбора пилотного региона для проверки возможностей реализации такой программы. Именно по этой причине в качестве пилотного региона была выбрана Москва.

    В связи с этим и принятые нормативные акты делятся на две группы:

    • федеральные нормативные акты (Федеральный закон «О реновации» 2017 года и принятые для его реализации Постановления Правительства);
    • региональное законодательство (в настоящее время наиболее ярким примером такого законодательства следует считать Закон г. Москвы «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при реновации жилищного фонда в городе Москве»).

    Так как программа реновации будет проходить реализацию в каждом регионе на своих условиях исходя из реалий того или иного региона, то и нормативная база в каждом таком регионе также будет своя.

    Порядок распределения квартир

    Программа реновации имеет свой четко определенный порядок реализации, который регламентирует все основные этапы переселения населения из домов, подлежащих сносу, в новые дома с предоставлением равноценных или равнозначных квартир.

    Действующий в рамках данной программы принцип распределения квартир выглядит следующим образом: квартиры передаются всем собственникам помещений в одном доме в рамках одного временного периода. Так как передача нового жилья жильцам одного дома происходит практически одновременно, то общая процедура документального оформления такой передачи несколько растягивается во времени, но не превышает в целом тридцати дней для одной квартиры.

    Если в том доме, в который происходит заселение жильцов одного расселяемого дома, нет квартир с соразмерным количеством комнат, то из имеющегося фонда жилья выбирается та квартира, которая будет максимально соответствовать жилью, попавшему под расселение.

    Отказ от предложенного варианта

    Многочисленные отзывы горожан свидетельствуют о большом количестве недочетов в новых квартирах.

    Это касается качества ремонта в помещениях, качества самих построек, отсутствия инфраструктуры и т. д.

    Как переселяются москвичи, которые взяли в сносимой пятиэтажке квартиру в ипотеку?

    Переселение идет на общих основаниях. После сноса пятиэтажки, в которой находилась ипотечная квартира, заемщик обязан передать банку в залог новую квартиру. Поскольку рыночная стоимость новой квартиры будет выше старой, банк обязан ее принять. В этом случае у банка не появится право требовать досрочного возврата кредита.

    По закону о реновации, в таких случаях государственная регистрация ипотеки новой квартиры будет проходить одновременно на основании договора о переходе права собственности. Регистрация ипотеки будет проходить без дополнительного заявления и бесплатно для москвичей.

    Как проходит реновация для очередников? Получат ли они новые квартиры быстрее?

    Программа реновации ускоряет процесс получения новых квартир для очередников. Они получат новое жилье быстрее, чем получили бы, стоя в очереди, но не быстрее, чем другие переселенцы.

    Очередникам предлагаются равнозначные квартиры с учетом состава семьи. То есть, если семья из шести человек проживает в двухкомнатной квартире, но не стоит в очереди на улучшение жилищных условий, они получат равнозначную квартиру. Если такая семья стоит в очереди — новое жилье будет соответствовать норме 18 кв. м на человека. В этом случае с жилищного учета после получения жилья они снимаются. При желании очередники могут получить равноценное жилье или денежную компенсацию. В этом случае они сохраняют свое право состоять на учете.

    Современная ситуация в России

    Президентом РФ было поручено переселить всех граждан, проживающих в ветхом жилом фонде, в срок до 2017 года. Механизм начал работу: были дополнительно профинансированы государственные программы по расселению, составлены планы и очереди.

    [2]

    Но люди столкнулись с множеством серьезных проблем.

    Читайте так же:  Развод с женой если есть несовершеннолетний ребенок

    При скученной застройке подобных микрорайонов возникают опять же новые проблемы: недостаточное количество парковочных мест, небольшие территории внутри дворов и недостаточность прилегающих объектов социальной и обслуживающей инфраструктуры.

    В некоторых субъектах РФ законодательно установлено предоставление нового жилья строго по имеющей в собственности площади жилого помещения в ветхом доме, без учета принятых норм. К примеру, если человек имеет комнату 20 кв. м., то помещение такой же площадью он и получит, независимо от того, что в ней могут быть прописан кто-то еще.

    Еще одним негативным моментов является недостаток финансовых ресурсов, выделяемых на реализацию жилищных программ.

    В настоящее время переселению принадлежит только жилье, которое было признано ветхим и аварийным до 01 января 2012 года. Все, что приобрело такой статус позднее, в государственную программу не включается. Индивидуальные случаи будут рассмотрены комиссией.

    Определение равнозначности и возможность оспаривания

    Определение равнозначности помещений производится государственными оценщиками на основании кадастровых документов. После определения общей площади, жилой площади и количества комнат в старой квартире подбирается вариант равнозначного объекта недвижимости в новых домах того же района.

    Если граждане выражают желание приобрести квартиру с большей площадью при условии доплаты необходимой суммы, им предоставляется это право.

    Также существует возможность переселения в другой район проживания при наличии такого пожелания.

    При получении результатов, не сопоставимых с результатами государственной оценки, владельцы идущих под снос помещений имеют право обратиться в суд.

    Откуда берется ветхий жилой фонд?

    Однако далеко не все лица, проживающие в нем, имеют достаточные финансовые

    возможности для восстановления своего жилья.

    На протяжении многих лет, и даже десятилетий ситуация усугубляется отсутствием ремонта и нарушением всех сроков в проведении таких работ. Соответственно, происходит постепенное наращивание проблемного жилого фонда при имеющейся непригодности жилья для безопасного проживания. Действующие программы переселения федерального и региональных уровней помогают в некоторой степени решать проблему, но с очень низкой скоростью.

    Что делать, если хочешь остаться жить в старом доме?

    Надо провести общее собрание собственников об исключении дома из программы реновации. По закону, сообщить соседям о собрании нужно не позднее, чем за десять дней. Для голосования нужно иметь при себе документ, удостоверяющий личность, свидетельство о праве собственности или договор социального найма. За исключение дома из программы реновации должны проголосовать больше одной трети собственников и нанимателей по договору социального найма в многоквартирном доме. А легитимным собрание считается, если его участники обладают более чем 50% всех голосов. Решение оформляется протоколом в соответствии с ЖК РФ и приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ. После этой процедуры ваш дом исключат из программы реновации.

    Еще один важный нюанс: выйти из программы реновации дом может только до тех пор, пока никто из жителей не заключил договор о переезде. Поэтому провести собрание собственников необходимо до того, как вам придут уведомления и приглашения на просмотр новой квартиры. В случае, если вам уже сообщили о начале расселения дома, необходимо обратиться в информационный центр по переселению (центры открываются либо в сносимом доме, либо в соседних домах) и узнать, подписал ли кто-то из жильцов дома соответствующие документы или нет.

    Чем отличается равнозначная квартира от равноценной?

    Как правило, общая площадь равнозначной квартиры, которая изначально предлагается всем переселенцам, на 15–20% больше, чем площадь их старой квартиры. Увеличение происходит за счет более просторной кухни, прихожей, коридора, ванной и туалета. По потребительским характеристикам (площадь, количество комнат, район, улучшенная отделка) новая квартира является такой же или лучшей по сравнению со старой.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    По желанию москвичи могут получить равноценную квартиру, то есть ее рыночная стоимость равна рыночной стоимости старой квартиры.

    Получение равнозначной квартиры для жителей выгоднее, чем получение равноценной, в том числе и потому, что стоимость квадратного метра в новых домах выше, чем в пятиэтажках, включенных в программу реновации.

    Что важно успеть сделать до переселения?

    И собственникам, и нанимателям по договору социального найма нужно внимательно проверить все документы, связанные с квартирой (договор социального найма; если вы собственник — свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, технический паспорт на квартиру, если вы приобрели жилье до 2008 года). Если у вас на руках нет всех документов, необходимо оперативно восстановить и оформить их.

    Если вы очередники, убедитесь, что в учетное дело вашей квартиры внесены все члены семьи. Для этого надо обратиться в Департамент городского имущества столицы. Дело в том, что норму — 18 кв. метров на человека — будут предоставлять исходя из количества тех, кто внесен в учетное дело. Если в учетное дело внесен только ответственный квартиросъемщик, у остальных членов семьи сохранится право проживания в новой квартире, но ее площадь будет рассчитана на одного человека.

    Эксперты отмечают, что у некоторых граждан, которые получили жилье от предприятий в советские годы, нет никаких документов о социальном найме. Не осталось даже советских ордеров, только прописка. Все граждане, которые получили жилье на законных основаниях до 2005 года, имеют право на заключение договоров социального найма, если подтвердят законность их вселения. Всем, кто еще не заявлял о себе, и у кого нет соответствующих документов, нужно обратиться в Департамент городского имущества для решения ситуации.

    Что такое ветхое и аварийное жилье?

    По причине частного использования данного термина на практике его определение можно найти в неофициальном документе — методических рекомендациях по содержанию и ремонту жилого фонда. В соответствии с ним «ветхое жилье» представляет собой жилое помещение с износом конструкции здания 65-70% (для деревянных и каменных построек соответственно).

    Несмотря на такой существенный уровень износа, опасность обрушения отсутствует.

    Принципиальное отличие ветхого жилья от аварийного заключается в том, что последнее имеет такие деформации, которые приводят или могут привести к обрушению. Поэтому проживание в таких помещениях опасно для здоровья и жизни людей. А в ветхом, даже учитывая высокую степень износа, можно проживать.

    Будут ли расселять квартиры, где живут несколько разных семей, или они получат одну?

    Бесплатно в рамках программы реновации вместо одной квартиры в пятиэтажке будет предоставлена только одна равнозначная квартира в новом доме.

    Читайте так же:  По общему правилу защита прав ребенка осуществляется

    Отдельные квартиры предоставляются в случаях, если люди жили в коммунальной квартире. В коммунальных квартирах у каждой комнаты свое учетное дело.

    Можно ли доплатить и получить квартиру большей площади?

    Да, такая возможность предусмотрена. Внести доплату за лишние метры смогут как собственники жилья, так и москвичи, живущие в квартире по договору социального найма. (В процессе покупки наниматели становятся собственниками). Для того чтобы получить квартиру большей площади с доплатой, необходимо обратиться в Фонд реновации.

    Стоимость квадратного метра дополнительной площади в новых квартирах рассчитывается исходя из рыночной стоимости квадратного метра квартир соответствующего района в конкретный период времени.

    При покупке дополнительной площади предусмотрена 10% скидка. Также для этих целей можно использовать материнский капитал.

    Способы решения вопроса

    При переселении из ветхого жилого фонда жильцы могут претендовать на следующие способы решения текущих проблем:

    1. Предоставление равноценного жилого объекта (при выселении собственника).
    2. Предоставление жилья по договору социального найма.
    3. Выплата жильцу выкупной цены жилого помещения.

    Рассмотрим каждую компенсационную меру более детально.

    Предоставление равноценного жилого объекта

    Переселенцам (собственникам жилья) может быть предоставлен равноценная квартира или дом с учетом величины общей площади жилья и количества комнат в нем.

    Причем предоставляемое жилье моет относиться как к первичному, так и вторичному жилищному фонду. Решение об именно таком способе расселения принимается также межведомственной комиссией.

    Предоставление жилья по договору социального найма

    Жилые объекты предоставляются по договору социального найма в виде комнат или отдельных квартир из фонда социального жилья. Обязательным условием является соответствие площади предоставляемого жилья показателям нормы для семьи на момент принятия окончательного решения о переселении. Данный параметр не может быть меньше площади предыдущего жилого помещения.

    Также новое жилье должно располагаться в пределах населенного пункта и района, где располагалось старая квартира или дом за исключением случаев, закрепленных законодательно.

    Выплата жильцам выкупной цены жилого помещения

    В соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст.32) гражданин взамен предоставления равноценного жилого помещения может выбрать в качестве меры компенсации денежную выплату выкупной цены дома или квартиры. Такая цена подразумевает стоимость жилья на рынке и дополнительные затраты, которые понес собственник в процессе переселения, включая упущенную выгоду и оформление соответствующих документов на собственность.

    При возникновении разногласий в отношении предлагаемой суммы за помещение, гражданин имеет право на обсуждение данного вопроса с представителями власти или обращение в суд.

    В решении суда указывается та выкупная стоимость, которую выплачивают собственнику. Сегодня число подобных судебных споров и разбирательств связано с тем, что региональные и местные власти специально занижают выкупную цену жилья.

    Переселение из ветхого жилья в период проведения реконструкции или ремонта.
    В случае проведения реконструкции или капремонта необходимости переселения жильцов государственные органы будут обязаны предоставить им для проживания другое жилье. Жилые помещения на такие цели выделяются из маневренного жилого фонда. Граждане, не согласные на переселение, могут быть выселены принудительно по решению суда.

    При этом сохраняется право на возвращение в реконструированное или отремонтированное жилое помещение, независимо от длительности работ.

    Исключениями из данного правила является ситуации, когда собственник не может вернуться в занимаемую ранее квартиру или дом, если после реконструкции/ремонта площадь жилья была существенно изменена и показатели нормы на одного человека не соблюдаются. Возможна и иная ситуация — когда площадь помещения наоборот становится больше, тогда в переселении обратно будет отказано.

    Банковская ячейка при расчетах с недвижимостью — это надежный способ сохранить ваши средства.

    Аккредитив при приобретении жилья — что это и как оно работает? В нашем материале вы найдете полное объяснение.

    Как пользоваться счетами эскроу и как извлечь из них всю выгоду, вы прочтете в нашем материале по ссылке.

    Алгоритм действий

    При проживании в доме, попавшем под реновацию, важно учесть все нюансы предстоящего переезда. Алгоритм действий следующий:

    1. Убедиться в том, что дом стал участником программы. Для этого достаточно зайти на официальный сайт мэрии Москвы и в специальной поисковой строке вбить полный адрес своего дома.
    2. Ознакомиться со списком стартовых площадок в районе. Списки стартовых площадок приведены также на сайте мэрии.
    3. Провести независимую оценку недвижимости при получении неудовлетворительных результатов государственной оценки.
    4. Ознакомиться с предлагаемым вариантом будущей квартиры после сдачи новых объектов в эксплуатацию.
    5. При положительном решении вопроса собрать необходимый пакет документов для осуществления обмена старой квартиры на новую.

    Нюансы переселения из ветхого жилья собственников

    Процесс переселения собственников из ветхого и аварийного жилья является главенствующей задачей жилищной политики РФ.

    Сегодня проблема расселения из подобных зданий и жилых объектов стоит достаточно остро, так как органы местного самоуправления не успевают в установленные сроки переселять граждан из непригодных к проживанию домов и коммунальных квартир, вследствие чего численность ветхого фонда растет и накапливается.

    Аварийное и ветхое жилье наносит урон внешнему облику городов и населенных пунктов, а также представляет зачастую серьезную угрозу для проживающих в нем людей.

    Отсутствие необходимого ремонта десятилетиями, возложения этих обязанностей на самих жильцов и крайне медленные темпы переселения приводят к сложностям, спорам и разбирательствами сторон.

    Подробнее о сложившейся ситуации с переселением из ветхого фонда в РФ, способах решения проблемы и порядке проведения такого процесса — читайте далее.

    Нормы в отношении жилья, предоставляемого взамен ветхому

    Любое жилое помещение, предоставляемое взамен текущего, должно отвечать определенным техническим, противопожарным, санитарными иным нормам, установленным соответствующими нормативными актами, и располагаться в том же городе или населенном пункте.

    К благоустроенности жилого объекта предъявляются следующие требования:

    • площадь жилого помещения должна быть равнозначна площади ранее занимаемого жилья (включая количество комнат);
    • устанавливается средний уровень благоустроенности данного населенного пункта (планировка квартиры, коммунальные удобства, наличии лифта и т. д.);
    • помещение должно находиться в пределах населенного пункта, где располагалось предыдущее жилье.

    В каждой конкретной ситуации должен учитываться уровень благоустроенности для сельских районов и городских территорий.

    Процесс переселения граждан из ветхого и аварийного жилья является очень сложным, сопровождается множеством проблем, ограничений и может занимать многие годы. Вмешательство властей, в том числе федерального уровня, а также реализация специальных программ способствуют ускорению получения жильцами благоустроенных помещений и постепенному улучшению ситуации с ветхим фондом в РФ.

    Что нужно знать тем, чьи дома попали в программу реновации

    Неприватизированные квартиры

    Если речь идет о переселении по программе реновации из неприватизированной квартиры, то для жильцов таких квадратных метров есть два варианта получения нового жилья:

    • успеть до начала расселения провести процедуру приватизации на то жилье, которым они пользовались до момента расселения (если уполномоченные государственные органы разрешат проведение такой процедуры в отношении потенциально расселяемого жилья) и получить новое жилье уже на праве собственности;
    • либо не оформлять расселяемое жилье в собственность путем приватизации (например, если однажды право приватизации было реализовано), а новое жилье получить в пользование по договору социального найма и уже в отношении новых квадратных метров проводить процедуру платной или бесплатной приватизации.
    Читайте так же:  Как определить место жительства ребенка после развода

    Независимо от того, проведена приватизация расселяемого жилья или нет, такое жилье будет расселено, а взамен него будут предоставлены равноценные или равнозначные квартиры (с равной жилой площадью, но увеличенной общей).

    Предоставление равнозначного жилья

    Соблюдение прав граждан основывается на обеспечении главного условия – обмен старого жилья на новое по принципу равнозначности.

    При равнозначном обмене:

    • общая площадь нового жилья такая же либо больше;
    • жилая площадь нового жилья такая же либо больше;
    • количество комнат не изменяется;
    • сохраняется тот же район проживания (при желании);
    • в новых квартирах за счет городского бюджета производится качественный ремонт.

    По заверениям разработчиков программы реновации в реальности стоимость новых равнозначных квартир будет больше, чем старых, ввиду расположения квартир в новостройках с повышенным уровнем комфорта.

    [3]

    На практике подобные критерии не всегда срабатывают по трем основным причинам:

    1. Рыночная стоимость старого жилья может быть значительно выше стоимости нового ввиду более выгодного географического положения. Даже с учетом переселения граждан в пределах одного района сохраняется вероятность того, что новый дом будет располагаться в большей отдаленности от центра и от основных объектов инфраструктуры, чем старый.
    2. Рыночная стоимость старых квартир может быть выше за счет индивидуальных условий в конкретной квартире. Например, обмен квартиры в кирпичном доме, в которой владельцы сделали свежий дорогостоящий ремонт с заменой всех коммуникаций на квартиру с дешевым косметическим ремонтом в панельной новостройке сложно назвать равнозначным.
    3. Затраты на переезд, которые понесут жильцы сносимых домов, никак не будут возмещаться.

    Какие права у несовершеннолетних при размене жилья в реновации?

    При реализации размена имеющегося жилья по программе реновации у несовершеннолетних собственников сохраняются те же права, что и в случае обычного размена. Это означает, что в случае размена все имущественные интересы несовершеннолетнего должны быть соблюдены, а переехать он должен в жильё с такими же условиями проживания, что и было у него раньше. При этом с кем из родителей или опекунов будет проживать несовершеннолетний, не имеет значения (данный вопрос решается в порядке установления специального соглашения о проживании несовершеннолетнего).

    Оформление права на собственность несовершеннолетнего в данном случае будет происходить по месту его постоянного проживания, то есть в квартире того родителя или опекуна, с которым несовершеннолетний будет жить на основании устной договоренности или специально составленного соглашения. Если такое соглашение не составлялось, и ребенок будет жить по очереди с одним или вторым родителем, то установление доли в имуществе будет отнесено на решение органов опеки и попечительства исходя из интересов несовершеннолетнего.

    Предусмотрена ли компенсация за стоимость ремонта?

    При получении равнозначной квартиры компенсация не предусмотрена. Объясняется это тем, что в новых квартирах будет улучшенная отделка.

    Однако стоимость ремонта в вашей старой квартире будет учтена, если вы решите получить равноценную квартиру или денежную компенсацию вместо новой квартиры.

    Порядок расселения из ветхого жилья и необходимые документы

    В соответствии Постановлением Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 года для

    того, чтобы признать жилье ветхим и принять соответствующее решение о переселении из него жильцов, на местном или региональном уровне создается межведомственная комиссия.

    Обращаясь в эту комиссию, арендодатель или собственник помещения должен написать заявление о признании жилья непригодным для дальнейшего проживания.

    Альтернативным способом обращения в такую комиссию является заключение органа, правомочного осуществлять контроль и надзор за состояние жилых помещений и об их несоответствии установленным законом нормам.

    Помимо заявления комиссии предоставляются следующие документы:

    • копии правоустанавливающих документов на жилое помещение;
    • экспертная оценка жилья (в случае необходимости признать жилье аварийным и подлежащим сносу);
    • проект реконструкции помещения (в случае переоформления нежилого помещения в жилое);
    • иные документы.

    После предоставления пакета документов и заявления комиссией в срок до 30 дней проводится их анализ и принимается решение о необходимых дополнительных проверках дома или квартиры.

    Анализ заключается в следующем:

    1. Осуществляется тщательная проверка приложенных документов и заявления.
    2. Определяется необходимость в предъявлении дополнительной документации.
    3. Устанавливается экспертный состав комиссии и оценивается ее работа.
    4. Составляется документ (акт) обследования жилого помещения и итоговое заключение.
    5. Выносится окончательное решение.

    Комиссия принимает одно из следующих решений:

    • помещение нуждается в капитальном ремонте;
    • жилье признается аварийным и подлежит сносу;
    • помещение пригодно для проживания;
    • жилье нуждается реконструкции или перепланировке;
    • дом признан аварийным;
    • помещение не соответствует установленным законодательством нормам, и поэтому для проживания непригодно.

    Основаниями для признания помещения непригодным для проживания являются:

    1. Помещения расположены в признанном аварийным и подлежащим сносу/реконструкции многоквартирном доме.
    2. Несоблюдение норм санитарно-эпидемиологической безопасности или их существенное превышение на территории расположения дома.
    3. Наличие серьезных повреждений жилого объекта в результате землетрясения, взрывов или пожаров, при которых восстановительные работы становятся нецелесообразными и экономически невыгодными.
    4. Расположение жилья в зоне схода оползней и иных возможных природных катаклизмов с условием невозможности предотвращения разрушений инженерными методами.
    5. Помещения имеют надо собой расположенные устройства для промывания мусоропровода.
    6. Расположение жилья в районе потенциальных разрушений в случае техногенных аварий и на территориях прилегания к воздушным линиям электропередачи переменного тока с высоким уровнем напряжения и индукции;
    7. Наличие уровня шума выше допустимых норм при выходе окно на крупные магистрали.

    После рассмотрения поданного жильцами заявления комиссией составляется заключение в 3-х экземплярах. При этом может быть вынесено решение о непригодности жилого помещения для проживания и переселении жителей. На основании такого решения будет издано распоряжение исполнительного государственного органа, в котором необходимо прописать конкретный порядок переселения граждан.

    При подаче заявления через почту или сервис госуслуг, комиссия в срок до 5-ти дней с даты принятия соответствующего решения направляет его заявителю, арендатору или соответствующему государственному органу.

    Можно ли при участии в реновации разъехаться и поменять район проживания?

    Эти два вопроса интересуют очень большое количество москвичей, которые принимают участие в программе реновации. Это обусловлено тем, что кому-то проживание в том районе, где было расселяемое жильё, неудобно из-за отдаленности от места работы или обучения несовершеннолетних детей. Кроме того, в программе реновации нередко участвуют жильцы квартир, которые соседствуют со своими родственниками.

    Читайте так же:  В каких странах действует ювенальная юстиция

    Однако каждый такой случай предусматривает необходимость внесения дополнительной платы, так как планируется приобретение дополнительных квадратных метров жилья. Порядок их выкупа также в каждом конкретном случае рассматривается индивидуально.

    Но предоставлено такое жильё может быть только при наличии квартир в выбранном районе.

    Какие документы понадобятся?

    При переезде в новое жилье при участии в программе реновации для оформления такого переезда потребуется определенный перечень документов:

    • Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая наличие права собственности на расселяемую квартиру, а также количество собственников и размеры их долей в праве собственности на конкретное жилье;
    • личные документы, удостоверяющие личности всех проживающих и зарегистрированных в таком жилье;
    • правоустанавливающие документы на жилье (договор купли-продажи, договор приватизации квартиры);
    • если речь идет о неприватизированном жилье, то потребуется документ-основание на его использование (ордер или договор социального найма);
    • если в процессе обмена жилья по программе реновации планируется реализация размена, то потребуется выписка с банковского счета, подтверждающая возможность потенциальных собственников нового жилья оплатить дополнительные квадратные метры жилья;
    • в случае если в разъезжающейся семье есть несовершеннолетние дети, потребуются также документы, которые выступят в качестве основания для определения места проживания такого ребенка с одним из родителей или опекунов.

    При реализации программы реновации возможно осуществить размен имеющейся жилплощади, но только с условием доплаты за дополнительные квадратные метры жилья. Кроме того, возможно также изменить район проживания, но при наличии веских оснований для этого и равноценного жилого фонда в желаемом районе проживания. При осуществлении такого переезда или размена интересы несовершеннолетнего ребенка должны быть учтены и соблюдены в полном объеме.

    Программа реновации: условия признания квартиры в новом доме равнозначной и процедура оспаривания принятого решения

    В соответствии с утвержденной программой реновации москвичи имеют право получить вместо своей старой жилплощади равнозначное жилье. Определение равнозначности объектов недвижимости происходит на основании оценки их характеристик. Не во всех случаях граждане выражают согласие с результатами оценки.

    Можно ли поменять свой район и получить жилье в другом районе?

    Программа реновации гарантирует переселение в районе проживания. Если вы хотите переехать в другой район, то в момент переселения дома вам нужно написать заявление об этом в столичный Департамент городского имущества. Приоритет в предоставлении новых квартир в районе будет у тех, кто в нем жил раньше. Однако при наличии свободных квартир в желаемом районе новая квартира может быть предоставлена по заявлению гражданина. В данном случае речь идет о равноценной квартире.

    Как вообще начинается расселение дома?

    Москвичи получают письмо о переселении с приглашением на просмотр равнозначной квартиры. Оно может быть вручено сотрудником информационного центра о переселении либо направлено по почте. Письмо должно быть оформлено на бланке с подписью должностного лица и иметь номер и дату отправки. В нем содержится информация с адресом новой квартиры, количеством комнат, размером общей и жилой площади, порядке и времени осмотра квартиры, месте, где можно получить от нее ключи.

    Далее жители осматривают квартиру. Если квартира нравится и люди дают письменное согласие на переезд, готовится проект договора. На подписание договора предоставляется 90 дней.

    Квартиры должны быть предоставлены с ремонтом и новой сантехникой. Подробнее требования к отделке квартир, предоставляемых по программе реновации, можно изучить в постановлении правительства №516-ПП от 08.08.2017.

    Ветеранам, одиноким пенсионерам, инвалидам, малоимущим гражданам, многодетным семьям и другим льготникам власти города обещают помочь с переездом в новую квартиру и обустройством в ней.

    Какой есть выбор, если не нравится вариант предложенного жилья?

    Если по объективным причинам гражданину не подходит квартира, например (высокий этаж), в силу заболевания, то ему обязательно предложат другой вариант.

    Вместо предложенных Фондом реновации квартир, жители расселяемого дома могут получить деньги. На этом коммуникация москвичей с Фондом реновации закончится, и они смогут самостоятельно приобрести любое жилье на свой вкус. Денежная компенсация в таком случае рассчитывается исходя из независимой оценки стоимости старой квартиры. При этом на денежную компенсацию могут рассчитывать только собственники. Если наниматели хотят получить деньги вместо новой квартиры, им необходимо приватизировать жилье, и на этот процесс должны быть согласны все, кто указан в договоре соцнайма.

    Плюсы и минусы

    К бесспорным плюсам получения равнозначного жилья можно отнести приобретение следующих возможностей:

    1. Переезд из ветхого жилья в новостройки.
    2. Расширение жилплощади за доплату.
    3. Смена района проживания.
    4. Получение денежной компенсации за старые квартиры при желании.

    Отрицательные моменты:

    1. Расселение жильцов на основании мнения большинства соседей без учета позиций владельцев отдельных квартир.
    2. Необходимость смены детьми школ, детских садов при переезде на значительное отдаление от старого места в рамках одного района.
    3. Игнорирование интересов владельцев квартир с дорогостоящей отделкой, не признающих равнозначность обмена их жилья на квартиры с типовым ремонтом.
    4. Необходимость осуществлять переезд за свой счет и своими силами.

    Что делать, если в квартире есть дефекты из-за некачественного ремонта?

    Если до подписания договора, в процессе осмотра квартиры, выявляются какие-то проблемы (сломан замок, проблемы с водой, с электричеством и т. д.) — москвичам необходимо составить акт, где будут зафиксированы все недостатки. Документ передается в информационный центр по переселению граждан, который действует в шаговой доступности от расселяемого дома.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Если житель вселился в квартиру и через некоторое время обнаружил недостатки, то ему необходимо обратиться с заявлением в управляющую компанию. Претензии по качеству ремонта в квартирах, полученных по программе реновации, принимаются в течение двух лет. Как сообщил раньше ТАСС заммэра Марат Хуснуллин, власти города будут общаться с переселенцами о качестве жилья.

    Источники

    Литература


    1. Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. Учебник. В 2 томах. Том 2 / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 644 c.

    2. Курскова Г. Ю. Политический режим Российской Федерации. Теоретико-правовой аспект; Юнити-Дана, Закон и право — Москва, 2008. — 296 c.

    3. Римское частное право. Учебник. — М.: Зерцало, 2015. — 560 c.
    4. Герасимова, Л.П.; Зубко, Ю.А. Шпаргалка по коммерческому праву; Аллель-2000, 2011. — 167 c.
    5. Фохт-Бабушкин, Ю.У. Искусство в жизни человека. Конкретно-социологические исследования искусства в России конца XIX — первых десятилетий XX века. История и методология / Ю.У. Фохт-Бабушкин. — М.: Алетейя, 2016. — 788 c.
    Раздел квартиры после переселения в равнозначную
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here