Раздел долей квартиры судебная практика

Раздел долей квартиры судебная практика

Как продать долю в квартире и при этом не остаться и без денег, и без своей недвижимости? Здравствуйте уважаемые читатели сайта http://www.dolya.su. Если у вас есть своя доля в квартире, и вы хотите ее быстро продать, то вы наверняка уже где-то смотрели статьи как это нужно сделать. А как это сделать правильно и максимально эффективно без потерь для Вас, мы как раз и поговорим об этом в нашей статье.

Раздел дома

Проблемы с долевой собственностью возникают не только в квартирах, но и индивидуальных жилых домах. Однако при разделе дома есть дополнительная возможность — предъявление иска о выделе доли в натуре, чего нельзя сделать в квартире, поскольку потребуется оборудование отдельного входа, кухни и санузла, что проще сделать в доме, но не в квартире.

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ — виды судебных споров

Споры между участниками долевой собственности в квартирах — это одна из распространённых категорий дел в судах современной России. В статье рассматриваются самые распространённые виды таких споров.

Займ под залог доли квартиры

Вы хотите получить деньги в кредит под залог проблемной квартирной доли? Думаете, что это выгоднее, чем продать её? Статья об этом.

Адвокаты Ежов и Голованов против рейдера: убедительная победа в суде – рейдер Махутов Руслан проиграл

Махутов Руслан имеет в собственности 152 квартиры или долей в них. Но некоторая недвижимость была приобретена криминальным путём. Махутов был арестован и ему избрана мера пресечения — содержание под стражей.

Признание утратившим права пользования жилым помещением

Советы адвоката, что нужно сделать для выселения человека из своей квартиры? В статье речь идёт о неприватизированном жилье.

ДОЛЯ КВАРТИРЫ С ПРОБЛЕМОЙ. Если Вас не пускают в квартиру, думаете, суд поможет?

Законодательство в России такое, что в суде не всегда возможно отстоять свои права в конфликте с долевой собственностью. Суд не защищает нарушенное право и гражданам приходится активнее осуществлять самозащиту гражданских прав.

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ

В статье рассматривается одна из ситуаций долевых споров, когда одни собственники у других захватили всё квартиру. Но это не принесло им успеха.

Вход на сайт

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ: принудительный выкуп незначительных долей больше в России невозможен!
Новая судебная практика

В России 95% квартир находятся в долевой собственности. Квартиры передаются по наследству, дарятся, приватизируются, покупаются и продаются. Из-за этого иногда возникают ситуации, когда в квартире может образоваться маленькая доля в квартире.
Даже уже встречаются доли, которые могут быть меньше одного квадратного метра. Такие доли называются незначительные доли.

Если у Вас есть доля в квартире с проблемой и нужно её продать – обращайтесь к нам.
Наши телефоны (495) 790-67-86 .

Незначительная доля в квартире – это доля в квартире, которая меньше одной четверти в квартире и при этом меньше самой маленькой изолированной комнаты в квартире.

Понятно, что если доля даже одна десятая, но квартира триста квадратных метров и состоит из 12-ти комнат (а такие есть как со времён царя, так и в элитных новостройках), то такой доли может соответствовать одна из комнат. Тогда можно определить порядок пользования и проблем нет.

Но малозначительная доля в квартире на то и малозначительная, что её никак ни в какой комнате обособить нельзя. Так вот раньше был возможен выкуп таких малозначительных долей в квартирах. Это было возможно как бы на основании ст. 252 ГК РФ. Почитаем:

Юристы, которые применяли на практике эту статью, читали только о том, что незначительную долю квартиры можно выкупить без согласия собственника. Ничего больше им не виделось.

И понеслось!
Начались дела в судах о выкупах малозначительных долей. При этом сразу возник скользкий вопрос о том, сколько стоит доля в квартире. И тут на радость многим адвокатам, судьям и специалистам-оценщикам появилось место для коррупции.

КОРРУПЦИЯ ПРИ ОЦЕНКЕ ДОЛЕЙ КВАРТИР В СУДАХ

Дело в том, что оценка доли в квартире стала спорным вопросом. Некоторые оценщики стали считать, что любая доля в квартире должна оцениваться с дисконтом, раза в два-три дешевле по сравнению с тем, как если бы такая доля в квартире продавалась вместе со всей квартирой.

Например, продаётся однокомнатная квартире, где есть две доли в квартире, которая стоит 5.000.000 рублей. Тогда одна вторая доля в квартире стоит 2.500.000 рублей.
Но если 1/2 доля в этой квартире продаётся сама по себе, а в квартире есть другой скандальный сособственник, то такая доля не может стоить дорого. Она стоит примерно 30% от первой цены.

Так вот оценщики и стали брать её за основу, эту цену. Они смотрели просто по базам и сайтам, где выставлялись такие проблемные доли, эти цены.

Но были оценщики, которые не согласились с этим. Их меньше, но они, на мой взгляд, правы. Например, это Консалтинговая группа «Юнора». Из уважения к их профессионализму дам ссылку на их сайт: http://www.unora.ru

Так вот эти оценщики логично говорят, что подавляющее большинство долей в России продаётся вместе со всеми квартирами. Т.е. гораздо чаще люди, участники долевой собственности, между собой договариваются, продают квартиры целиком, делят деньги соразмерно долям.

Выгоняют же из квартир собственников долей гораздо реже. Поэтому проблемные доли в квартирах это исключение из правил, а не правило. Поэтому для в квартире должна всегда стоить как соответствующая часть от рыночной цены целой квартиры.
Т.е. от квартиры за 5.000.000 рублей 1/2 доля всегда ими оценивается за 2.500.000 рублей.

И вот!
Вот где нашли место для коррупции уже юристы. Хотя сразу скажу, что виноваты первые оценщики, кто считал незначительные доли с дисконтами.
Рассмотрим на примере:

Например, есть двухкомнатная квартира, где есть две доли в квартире: 7/8 и 1/8.
1/8 доля меньше маленькой комнаты. Захотел собственник 7/8 долей выкупить её выгодно. Но собственник 1/8 доли не хочет дёшево продавать.

Тогда идёт этот собственник 7/8 к ушлому адвокату. Тот сразу видит, что и сам заработает и доверителю тоже даст выгодно выкупить желаемое.
Предъявляют они иск в суд к собственнику 1/8 о выкупе доли и выплате за неё компенсации. Судья должен экспертизу оценочную экспертизу.

При этом сам судья тоже не дурак, много дел рассмотрел и всех оценщиков знает. Он знает, что один оценщик оценивает за полную цену, а другой – за половину цены.
Надо судье подыграть истцу – назначит экспертизу, где дешевле оценят. А надо подыграть ответчику – назначит экспертизу подороже, в той же Юноре, например.

Читайте так же:  Как происходит раздел имущества супругов

И всё тогда может зависеть уже от умения адвоката «повлиять» на судью. А судьи при этом законный выбор, так или так. Всё зависит только от неё, но в любом раскладе никто не мог судью в таком деле в незаконности решения потом обвинить. Всё как бы зависело якобы только от оценщика.

В результате было хорошо всем:
— покупатель доли по дешёвой цене зарабатывал сам и мог платить за это;
— адвокат получал гонорар;
— оценщик получал за проведение оценки в угоду истцу;
— ну и судья.

За всё ЭТО платил несчастный собственник незначительной доли в квартире, у которого имущество принудительно выкупали за смешную цену.

КОНЕЦ КОРРУПЦИИ ПО ТАКИМ ДЕЛАМ

И вот этой схеме пришёл конец.

Теперь такие дела в судех о выкупе незначительных долей квартир являются проигрышными.

Теперь победил разум и выкуп долей стал вообще невозможен. Весной 2012 года Верховный Суд РФ, и сразу Мосгорсуд, а также Мособлсуд разъяснили, что выкупить незначительную долю можно только при условии, что ответчик поставил вопрос о выделе его доли в натуре, а при этом выдел невозможен.

Выделить долю в квартире реально невозможно. Для выдела доли в натуре надо оборудовать отдельный вход, санузел и кухню. А в квартире это сделать нельзя. Поэтому только идиот может такое требование заявить.

Вот теперь суды отказывают в удовлетворении таких исков, о признании доли малозначительной и выплате за неё компенсации.

Если Вы всё же сомневаетесь и хотите в этом убедиться, то можете прийти к нашим адвокатам на приём. Они подготовят иск, как делалось раньше, чтобы признать долю малозначительной и выкупить её. Но мы не гарантируем удачу в суде, а скорее наоборот.

И, кстати, моё убеждение состоит в том, что нельзя пытаться против воли человека пытаться обогатиться за его счёт. Поэтому я дурного мнения о тех оценщиках, которые оценивали по таким делам доли в квартирах с дисконтами. Я презираю судей, которые выносили решения о принудительном выкупе долей по заниженным ценам. Только адвокатов ещё можно не ругать за такие дела, но и уважать их за такие иски невозможно.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА, о которой шла речь в статье, приведена здесь: «Судебная практика о запрете принудительного выкупа»

Если у Вас есть доля в квартире с проблемой и нужно её продать – обращайтесь к нам.
Наши телефоны (495) 790-67-86 .

Раздел долей квартиры судебная практика

Как продать долю в квартире и при этом не остаться и без денег, и без своей недвижимости? Здравствуйте уважаемые читатели сайта http://www.dolya.su. Если у вас есть своя доля в квартире, и вы хотите ее быстро продать, то вы наверняка уже где-то смотрели статьи как это нужно сделать. А как это сделать правильно и максимально эффективно без потерь для Вас, мы как раз и поговорим об этом в нашей статье.

Раздел дома

Проблемы с долевой собственностью возникают не только в квартирах, но и индивидуальных жилых домах. Однако при разделе дома есть дополнительная возможность — предъявление иска о выделе доли в натуре, чего нельзя сделать в квартире, поскольку потребуется оборудование отдельного входа, кухни и санузла, что проще сделать в доме, но не в квартире.

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ — виды судебных споров

Споры между участниками долевой собственности в квартирах — это одна из распространённых категорий дел в судах современной России. В статье рассматриваются самые распространённые виды таких споров.

Займ под залог доли квартиры

Вы хотите получить деньги в кредит под залог проблемной квартирной доли? Думаете, что это выгоднее, чем продать её? Статья об этом.

Адвокаты Ежов и Голованов против рейдера: убедительная победа в суде – рейдер Махутов Руслан проиграл

Махутов Руслан имеет в собственности 152 квартиры или долей в них. Но некоторая недвижимость была приобретена криминальным путём. Махутов был арестован и ему избрана мера пресечения — содержание под стражей.

Признание утратившим права пользования жилым помещением

Советы адвоката, что нужно сделать для выселения человека из своей квартиры? В статье речь идёт о неприватизированном жилье.

ДОЛЯ КВАРТИРЫ С ПРОБЛЕМОЙ. Если Вас не пускают в квартиру, думаете, суд поможет?

Законодательство в России такое, что в суде не всегда возможно отстоять свои права в конфликте с долевой собственностью. Суд не защищает нарушенное право и гражданам приходится активнее осуществлять самозащиту гражданских прав.

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ

В статье рассматривается одна из ситуаций долевых споров, когда одни собственники у других захватили всё квартиру. Но это не принесло им успеха.

Вход на сайт

Раздел дома

У Вас возник вопрос по разделу дома в городских условиях, возможен ли он или только сельской местности? Рассмотрим примеры из практики.

Раздел дома – очень интересная категория споров. Помню, ко мне за советом обратился дедушка, который хотел выделить долю дома. В результате долгих расспросов выяснилось, что у него имелась общая долевая собственность на домовладение, он хотел определить свою долю, выделить ее, а после выдела доли дома, хотел передать свою долю родственнику, другому сособственнику доли дома. Был произведен правовой анализ имеющихся документов для раздела дома. Возникло множество вопросов и необходимость в новых документах

Вам нужна помощь опытного адвоката в суде? Хотите осуществить в судебном порядке признание утратившим права пользования жилым помещением зарегистрированного в квартире того, кто Вам мешает? Либо Вам, наоборот, нужно отстоять свои права на жилище? Обращайтесь к нам. Наши телефоны: (495) 790-67-86 .

Мы составили пошаговый план действий. Первым этапом стал сбор документов, необходимых для подачи в суд заявления о разделе дома. Пришлось заказать выписку из Единого государственного реестра прав, выписку из домовой книги, справку о регистрации, планы строений и план участка, акт согласования границ, постановления администрации о предоставлении в собственность земельного участка, подробный технический паспорт домовладения, с указанием всех строений на участке и их стоимости.

Как только пакет документов был сформирован, я стал готовить исковое заявление. И тут выяснилось, что другие сособственники, родственники дедушки, также хотят раздела дома, выделить свои доли, определить их.

Было принято решение составить от лица одного из собственников исковой заявление о признании права собственности на самовольные постройки и выделе в натуре доли дома из общего имущества. В иске ответчиками я указал двух других сособственников, в том числе дедушку.

Обращаю внимание, что важно указать, кто зарегистрирован в доме. В том случае в доме, кроме дедушки, была зарегистрирована его мама. Её пришлось указать третьим лицом, привезти в суд, чтобы судья лично убедилась, что никаких возражений против раздела дома не имеется.

[2]

Мною были подготовлены проекты встречных исковых заявлений о выделении других долей, о разделе дома, от лица других сособственников — совладельцев. Чтобы у каждого получилась своя отдельная доля, надо это каждому требовать в отдельном исковом заявлении, подать его в суд, оплатить госпошлину.

[1]

В ходе составления заявлений выяснилось, что на участке имеются строения, незарегистрированные должным образом, самовольно возведенные.

Читайте так же:  Бабушкинский суд развод суд

Было сформировано отдельное исковое требование о признании самовольных строений законными.

Очень важно правильно указать все, что нужно в тексте заявления, чтобы судье было понятно, кому и на основании чего принадлежит земельный участок, приложить копии документов, свидетельствующих об этом.

В указанном примере, в заявлении я указал, что истцом была осуществлена перепланировка жилых помещений, что и как было переоборудовано, что и как переоборудовано ответчиками, какие новые строения возведены на участке, все это очень важно при разделе дома.

[3]

Еще обычно я указываю, какой порядок пользования домом сложился между совладельцами, какие помещения части домовладения находятся в фактическом пользовании истца. Здесь нужно отразить конкретно площадь каждого помещения и его обозначение согласно техническому паспорту.

При разделе дома, ключевой момент – это найти грамотного специалиста, эксперта, которому будет судьей поручено проведение судебной экспертизы. Дело в том, что по данной категории дел назначение и проведение такой экспертизы является обязательным.

Я созвонился с экспертом, уточнил, какие именно лучше поставить вопросы, позднее вопросы в письменном виде я представил судье, в отдельном ходатайстве. Судья вынес специальное определение о назначении строительно-технической экспертизы, и дело забрал эксперт для проведения исследований. Эксперт приезжал и осматривал участок, строения.

В числе многочисленных вопросов, перед экспертом были поставлены вопросы о стоимости домовладения, о соответствии самовольных строений строительным нормам и правилам, а также противопожарным и санитарным нормам, представить варианты раздела дома, с учетом сложившегося порядка пользования, являются ли строения пригодными для проживания, как изменяться реальные доли сторон после реального выдела их долей и каков при этом возможный размер денежной компенсации по вариантам раздела.

В результате проведения экспертизы экспертом выявляются варианты раздела дома. Он, к примеру, на плане линией может разделить дом на части, по точкам. Когда несколько собственников, это три части.

Здесь уже судья, спрашивает мнения сторон о возможности раздела дома и принимает решение.

В нашем случае, споров между соседями не было. А вот когда возникает спор, такие дела очень затягиваются.

В моей практике было участие в одном таком деле на протяжении года, а до меня это длилось еще два года, и после моего участия еще долгое время.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, на примере из практики мы убедились, что рассмотрение дел о разделе дома возможно с рассмотрением параллельных вопросов, что они могут слушаться одновременно с другими исковыми требованиями.

Еще хотелось бы подчеркнуть, что раздел дома и выдел доли дома в натуре, очень похожие понятия. Например, граждане интересуются, а Вы можете помочь выделить долю в натуре. Звучит забавно, но это тоже относится к разделу дома. Причем, интересно, что есть связь между разделом дома и разделом земельного участка. Удивительно, но так сложились земельные отношения, что раздел дома невозможен без раздела земельного участка. А вот раздел участка возможен без раздела дома.

В заключении экспертизы по разделу дома, эксперт указывает, какой вариант раздела домовладения возможен, что передается в собственность одному, что другому, выделяет цветом части строений.

Эксперт должен учесть отдельные выходы из дома, на три отдельных участка. В некоторых случаях делается сервитут, то есть выделяется часть участка, по которой другой собственник будет иметь право прохода. Это может быть тропинка шириной 2 м, к примеру, до проезжей части. Или если дорога только с одной стороны участка, и проход требуется всем другим собственникам, сервитут может быть для несколько сторон.

Из этого следует, когда мы говорим о разделе дома, это почти всегда и раздел земельного участка. Но так происходит чаще на загородных территориях, в Садовых товариществах, в деревнях. В городе ситуация иная. И может быть это для нас очевидно разные понятия, но у граждан, до сих пор многие понятия смешиваются. Чтобы прояснить картину, поясню следующее:

Раздел дома в городских условиях, в условиях многоквартирных домов невозможен. Также как и выдел доли в натуре в квартире. Здесь есть ряд причин. Чтобы выделить долю в натуре в квартире, надо обеспечить отдельный второй свободный выход из квартиры, коммуникации отдельные, отдельные санузлы. Такая перепланировка невозможна по строительным нормам, а где возможна – очень дорогостоящая, и смысла в этом не будет.

Но вернемся к разделу дома в условиях Подмосковья. Наиболее интересен север Московской области и северо-запад. Здесь еще сохранились участки земли со старыми строениями в центре города.

Так, к примеру, когда проезжаешь по г. Красногорск, просто дух захватывает от разнообразия построек. Тут с одной стороны дороги деревенские дома, с другой — высокие многоквартирные дома. В одних раздел дома возможен, а в других — нет. Такой контраст. Фактически городские условия и там и там, раздел дома возможен на первый взгляд, но это не так.

Немаловажно отметить, что одним из требований по делам о разделе дома является прекращение права общей долевой собственности. То есть сособственники становятся собственниками отдельных объектов, у каждого новый свой отдельный объект собственности.

Впоследствии в органах РОСРЕЕСТРА каждому выдается отдельное свидетельство о праве собственности на каждый объект, и отдельно на вновь образованные земельные участки.

По решению суда может произойти переход права собственности из муниципальной, из земель администрации района, к примеру, в собственность граждан, если ранее дом был оформлен в собственность, а земля нет.

При разделе дома право частной собственности возникает у каждого нового собственника.

Это на практике означает, что теперь Вы сможете независимо от соседей продать свою долю, подарить, завещать, либо распорядиться иным образом.

Раздел дома – это очень важный и необходимый элемент правоотношений, и в этой области земельные правоотношения, земельное право, пересекается с жилищным правом, с градостроительными нормами.

Все эти вопросы решаются во взаимосвязи, и это положительная динамика развития права и судебной практика, для удобства и благополучия граждан. Если бы раздел дома был допустим только отдельно, без признания прав на самовольно возведенные строения, для россиян процедуры урегулирования растянулись бы на годы.

Нужна помощь адвоката в суде? Хотите осуществить в судебном порядке признание утратившим права пользования жилым помещением того, с кем у Вас конфликт? Либо, наоборот, нужно отстоять своё право на жилище? Звоните к нам по телефонам: (495) 790-67-86 .

ВС разрешил делить долевую собственность вопреки воле владельцев

Понятие общей долевой собственности предполагает, что доли в недвижимости разграничены изначально и они могут быть как равными, так и неравными. Основные проблемы начинаются, когда собственники, которые пользовались имуществом вместе, хотят разделиться. Если договориться о том, что получает каждая из сторон, не удалось, единственное решение – обращаться в суд, который поделит имущество принудительно. Однако не факт, что решение суда устроит всех «дольщиков», – суд будет исходить не из их пожеланий, а из объективных обстоятельств конкретного дела. Во внимание примут сложившийся порядок пользования имуществом, возможность реального раздела в соответствии с долями в праве (например, в случае, если одному из сособственников принадлежит незначительная доля), технические особенности дома, квартиры или земельного участка. Чтобы выделить долю, придётся прибегать к экспертизе, по результатам которой эксперты предложат наиболее целесообразные варианты раздела в соответствии с принадлежащими совладельцам долями.

Читайте так же:  Образование земельного участка при разделе

«Предпочтение отдается тем вариантам, которые предполагают раздел без отступления от идеальных долей в праве собственности, – например, соответствие площадей земельных участков объему зарегистрированного права, сохранность конструктивных элементов дома; учитывают принцип единства земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, расположение такого имущества, а также отвечают интересам всех собственников», – разъясняет юрист КА «Юков и партнёры» Александра Воскресенская.

Суды выбирают варианты, при которых все сособственники имеют свободный проход к земельному участку без необходимости установления сервитута, когда они максимально изолированы друг от друга, а необходимость перестройки жилья минимальна, говорит Воскресенская. При этом, если один из собственников получает имущество, несоразмерное доле, ему полагается компенсация от других собственников. А в исключительных случаях, когда доля незначительна, ее нельзя выделить или у ее владельца нет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и без согласия этого сособственника обязать остальных выплатить ему компенсацию.

В числе многих спорных вопросов, возникающих вокруг раздела долевой собственности, оказывается и то, важно ли, чтобы каждый собственник получил часть доли в каждом объекте или же в приоритете – удобство пользования недвижимостью. В этом недавно пришлось разобраться Верховному суду.

Тамаре Ярковой* и Олегу Боголюбову* на праве общей долевой собственности принадлежали две дачи и участок площадью 8002 кв. м. Яркова имела право на 24/100, а Боголюбов – на 76/100 долей. Соглашения о том, как пользоваться помещениями, у них не было. Когда они решили поделить собственность, договориться без суда не получилось. Иск о разделе имущества подала Яркова.

Чтобы определить приемлемые варианты раздела, суд назначил экспертизу. В заключении эксперт предложил три варианта раздела. Суд выбрал тот, по которому Боголюбов получил в собственность все жилые строения и участок площадью 5541 кв. м. Ярковой же достался сарай и земельный участок площадью 2461 кв. м. Эта схема отвечает интересам сторон и удобна в пользовании имуществом – она не предусматривает переоборудования и учитывает все необходимые компенсации, согласился суд. Позицию поддержала и представитель ответчика. Однако уже после вынесения решения оказалось, что самому ответчику, который не присутствовал на заседании, такой вариант не понравился: он решил, что его права нарушены, ведь он не просил передать ему обе дачи за счёт уменьшения доли участка.

Боголюбов добился пересмотра решения в апелляции. Там согласились, что более правильным будет другой вариант раздела, согласно которому каждый из собственников получает часть строения или участка, пропорциональную его доле. Правда, этот сценарий требовал серьёзных финансовых вложений и переустройства жилых домов – возведения разделительных перегородок, проведения систем отопления, подводки газа, электропроводки и прочего. При этом Яркова получала участок площадью 1920 кв. м, Боголюбов – 6082 кв. м – «с конфигурацией, обеспечивающей для каждой из сторон возможность прохода к выделенным частям обоих домов».

Такой вариант раздела не устроил уже Яркову, и она оспорила апелляционное определение в Верховном суде. Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Сергея Асташова отменила определение, обнаружив в нём нарушения как материального, так и процессуального права. Апелляция решила, что каждый собственник должен получить соответствующую долю в каждом из объектов, но это необязательно, указал ВС.

При разделе имущества, которое находится в общей собственности, не обязательно выделять собственникам часть от каждой из вещей, входящих в общее имущество, указали члены коллегии.

Цель раздела – прекратить режим общей собственности и дать возможность максимально беспрепятственно распоряжаться имуществом, напомнили в ВС. Делить имущество можно, если суд установил, что собственнику не получится выделить самостоятельные объекты.

При этом принудительный раздел имущества судом «не исключает, а, напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения», значит, раздел возможен вопреки желанию кого-либо из них, признали в коллегии. Если одна из сторон не согласна с вариантом раздела, это само по себе не мешает суду принять такой вариант, говорится в определении по делу № 4-КГ17-66. Учесть следовало и многие другие факторы – например, что выбранный апелляцией вариант раздела потребует затрат и строительных работ, формирования участков сложной конфигурации, установления сервитута на часть помещений в жилых домах. Суды также упустили из виду то, что между сторонами сложились конфликтные отношения – из-за этого пользоваться одним и тем же домом будет сложно. С такими указаниями он вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Что же касается процессуальной стороны дела, то представитель Боголюбова в первой инстанции поддержала раздел по предложенному варианту. ВС обратил внимание, что не было данных о том, что полномочия представителя отменены или ограничены. Если сторона считает, что дело должно было быть рассмотрено иначе, это не повод отменить или изменить решение суда, напомнили в коллегии.

* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.

Незначительная доля: когда собственника можно заставить продать свою часть жилья

Иногда единственной помехой тому, чтобы стать полноправным собственником квартиры, становится какой-нибудь дальний родственник, получивший в дар или по завещанию незначительную долю жилья. Чаще всего на то, чтобы поселиться на спорной жилплощади, такие совладельцы не претендуют, и даже готовы продать свою часть квартиры, обычно по завышенной стоимости. Возможно ли в принудительном порядке выкупить такую долю, объяснил ВС.

Как делить жилье?

Спорные отношения между совладельцами квартир регулирует ст. 252 ГК (раздел имущества, находящегося в долевой собственности), рассказывает Анастасия Рагулина, директор юридической группы «Яковлев и Партнеры» (доцент МГЮУ им. О. Е. Кутафина, кандидат юридических наук). Из смысла этой нормы следует, что участники долевой собственности могут поделить ее двумя путями: по соглашению о способе и условиях раздела общего имущества (выделе доли одного из них) или, если такое соглашение не достигнуто, «делиться» через суд.

Если выделение доли одного из собственников в натуре не допускается законом или невозможно без несоразмерного ущерба общему имуществу, он имеет право на выплату стоимости его доли другими участниками долевой собственности или получение иной компенсации. При этом такая выплата допускается лишь с согласия владельца, лишающегося своей собственности, за редкими исключениями.

Так, п. 4 ст. 252 ГК дает возможность принудительно лишить участника общей собственности его доли, с выплатой ее стоимости или иной компенсации. По словам Рагулиной, законодатель, формулируя это правило, исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других собственников. Например, когда доля жилплощади незначительна, не может быть реально выделена, и владелец не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может без его согласия обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию.

Читайте так же:  Какие выплаты получает мать одиночка

Именно эту норму и применил Верховный суд в двух случаях, когда собственники не смогли договориться о разделе имущества самостоятельно, а суды нижестоящих инстанций в этом тоже не помогли.

Выкупить нельзя, оставить

Главе семьи Корниловых* из Чебоксар принадлежали 4/9 доли в «трешке», его жена владела 1/3 квартиры, а дочь – 1/9 частью жилплощади. Оставшаяся доля (1/9) по наследству от матери досталась родственнице Корниловых – Екатерине Ромашкиной*. В спорной квартире та никогда не жила, въехать туда не пыталась, за коммунальные услуги не платила и даже предложила родственникам выкупить ее долю за 373 500 руб., предупредив, что в случае отказа будет вынуждена требовать того же в судебном порядке.

Корниловы же оценили рыночную стоимость 1/9 квартиры в 187 000 руб., а когда Ромашкина отказалась продавать свою часть жилья за эту сумму, сами обратились в Ленинский районный суд (дело № 2-2651/2015). Семья требовала взыскать с них в пользу родственницы те самые 187 000 руб., прекратить ее право собственности на долю жилплощади и признать каждого из них владельцем 1/27 квартиры. Мотивировали они это тем, что выделить долю Ромашкиной в натуре – невозможно, ни одна из комнат в «трешке» не совпадает по площади с принадлежащими ей квадратными метрами, а получать компенсацию та отказывается.

Судья Татьяна Ермолаева отказала в иске, опираясь как раз на то, что ответчик возражает против выплаты истцами стоимости ее части квартиры в заявленном размере (187 000 руб.). По мнению суда, оснований для признания доли Ромашкиной незначительной не имелось, а утверждение Корниловых о невозможности проживания всех совладельцев в спорной квартире «носит формальный характер и направлено на реализацию доли ответчика вопреки ее воле, что недопустимо законом». Апелляция согласилась с этой позицией (дело № 33-3505/2015).

Не смогли поделить однокомнатную квартиру и двое сочинцев. Михаил Шафутдинов*, которому в «однушке» принадлежало 4/12 доли, обратился в Центральный райсуд Сочи, чтобы принудительно выкупить у Дарьи Коломенцевой* 1/12 жилья, которую та получила по договору дарения от него же (дело № 2-4061/2015). Как рассказывал истец, чтобы зарегистрировать в своей квартире семью брата, ему пришлось подарить родственнику, его жене и внучке по 1/12 доли от принадлежавшей ему трети квартиры. Предполагалось, что позже те вернут подаренное, но не тут-то было. На то, чтобы убедить брата и его жену вернуть 2/12 доли, ушло четыре года, а внучатая племянница за свою часть квартиры потребовала 100 000 руб.

Остальные совладельцы от своего права на выкуп этой доли отказались, а Шафутдинов не был готов заплатить больше 40 000 руб., которые он и требовал взыскать с него в пользу родственницы. Суд в иске отказал, поскольку стороны не достигли соглашения о размере компенсации, а принудительное прекращение права долевой собственности, даже если доля собственника незначительна, противоречит п. 2 ст. 252 ГК. Апелляция засилила это решение (дело № 33-29214/2015).

Принудительный выкуп возможен, считает ВС

Верховный суд направил оба дела на повторное рассмотрение в апелляцию, посчитав, что в указанных случаях возможно применение п. 4 ст. 252 ГК. По иску Корниловых (№ 31-КГ16-3) апелляция не исследовала несколько принципиально важных вопросов. А именно: может ли Ромашкина жить в квартире, не нарушая прав собственников, имеющих большую долю жилья; есть ли возможность предоставить ей изолированную комнату и есть ли у ответчика интерес в использовании этого имущества. Кроме того, ВС Чувашии не выяснил, сколько на самом деле стоит 1/9 доля спорной квартиры и справедливы ли возражения ответчика относительно предложенной ей истцами суммы компенсации. Не решен был также вопрос о том, могут ли Корниловы заплатить родственнице те самые 187 000 руб., для чего нужно было предложить истцам внести эти средства на депозитный счет, в качестве обеспечения своих исковых требований и подтверждения намерения выполнить обязательство о выкупе доли.

По делу Шафутдинова (дело № 18-КГ16-65) ВС не принял во внимание ссылку судов нижестоящих инстанций на отсутствие между сторонами соглашения о стоимости выкупаемой доли, «поскольку в случае спора о стоимости доли она определяется судом». Кроме того, апелляция не исследовала отчет об оценке рыночной стоимости спорной квартиры, подготовленный специалистами БТИ Краснодарского края.

Что говорят эксперты

Мнения экспертов, опрошенных «Право.ru», относительно позиции ВС по данному вопросу, разошлись.

Анастасия Рагулина из «Яковлев и Партнеры» считает, что принял законное и обоснованное решение. Она обращает внимание на то, что суды должны выяснить, могут ли в квартире проживать все собственники, без нарушения их прав, возможно ли каждому предоставить отдельное помещение в пределах их доли и нужно ли им это. «От выяснения данных обстоятельств зависит правильное разрешение судом спора по заявленным требованиям, – говорит Рагулина, указывая и на другие важные обстоятельства. – Если у ответчика есть возражения относительно рыночной стоимости его доли в квартире и несогласие со стоимостью, предлагаемой истцами, то это должно становиться предметом судебной проверки, также должен исследоваться судом вопрос о возможности реальной выплаты истцами ответчику денежных средств».

Разъяснения Верховного суда РФ о правах собственников небольших долей в квартире

На сегодняшний день Верховный суд РФ предоставил серьезные разъяснения, касающиеся прав граждан, которые стали обладателями небольших долей в одной квартире, вынеся Решение № 2-1661/2015 2-1661/2015

М-7879/2014 М-7879/2014 от 16 июня 2015 г. по делу № 2-1661/201. Толчком к таким мерам послужил судебный спор совладельцев трехкомнатной квартиры, который рассматривался районным судом, затем областным, дошел до ВС РФ ив дальнейшем был рассмотрен Судебной Коллегией Верховного суда. Итак, давайте выясним суть разъяснения Верховного суда РФ о правах собственников небольших долей в квартире и процедуру разрешения подобных споров, что может стать хорошим прецедентом и избавить собственников жилья от проблем в будущем.

Ситуация была такова: в трехкомнатной квартире на постоянной основе проживала семья, которой принадлежала существенная часть квадратных метров в упомянутом недвижимом имуществе. Спустя время, несущественную долю в квартире приобрел совершенно незнакомый им гражданин.

Причем он сразу выставил постоянным жильцам серьезные требования:

  • Дать ему поселиться в квартире.
  • Выдать ему комплект ключей.
  • Выселить любимого домашнего питомца, проживающего в данной трехкомнатной квартире с семьей.

Сегодня вопросы, связанные со спорами между постоянными жильцами, в собственности которых находится существенная доля квартиры и владельца малой доли приобретают болезненный и острый характер.

Острота вопроса заключается в том, что владельцы небольшой доли заявляют свои права на вселение в недвижимость и не хотят совсем считаться с мнением жильцов. Вдобавок, проблема – жилец с маленькой долей в квартире – нередко является героем криминальных сводок, то есть изначально такой микрособственник преследует околомошеннические цели.

Читайте так же:  Ювенальная юстиция мельникова

Зачем покупают незначительную долю в квартире?

Мы рассматриваем ситуации, когда тем или иным субъектом целенаправленно приобретается 1 квадратный метр в квартире и на него этот новый собственник микродоли пытается вселиться, да часто такой гражданин к тому же имеет устрашающий вид и криминальные замашки. Ведет себя такой совладелец жилья соответствующим образом для того, чтобы создать постоянным жильцам невозможные для нормальной жизни условия постоянного стресса. Для чего же это делается? Чтобы соседи по помещению, устав от такой жизни, продали свои доли за цену, ниже рыночной или просто выселились в страхе за свою жизнь и жизни близких.

Было время, когда в таких случаях от органов правопорядка не поступало никакой помощи честным собственником основной доли жилья — правоохранительные органы даже не собирались вмешиваться, отнекивались и ссылались на то, что эти, явные криминальные действия, являются ничем иным как гражданско-правовыми отношениями между собственниками жилья. Для граждан, оказавшихся в подобных ситуациях, сегодня дело сдвинулось с мертвой точки — ряд криминальных группировок из Москвы и с Урала получили по заслугам и особо ретивые мошенники уже отбывают срок в местах не столь отдаленных.

Судебные практика по долевым спорам собственников жилья

Свежее решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда помогло разобраться в ситуации жильцам, владеющими маленькими долями в квартире. Рассматривала Коллегия итоги подобного спора жильцов в городе Новосибирске, в квартиру к которым явился некий гражданин с претензиями к супружеской паре, проживающей в квартире. В собственности истца была доля в размере 3/9 на правах общей долевой собственности в трехкомнатной квартире. Оставшимися 6/9 долей владела семейная пара, причем они имели регистрацию в квартире и жили там на постоянной основе.

Владелец маленькой доли подал в суд иск с требованиями от совладельцев трёшки, чтобы они позволили ему проживать в данной трехкомнатной квартире. Областной суд согласился с истцом, хотя решение районного суда по данному иску было отрицательным.

Областной суд отменил отказное решение коллег из районного суда и самостоятельно принял решение: позволить гражданину проживать в «трешке», семейной паре не устраивать преград в пользовании жилой недвижимости, предоставив ему комплект ключей.

В данном спорном вопросе Верховный суд заметил одно: «Криминальные новости, в которых действующим лицом является новоиспеченный жилец с небольшой долей в квартире, все чаще стали появляться в сводках и новостных лентах».

Районный суд, отказывая истцу, высказал свое мнение, что квартира, выступающая предметом спора, никогда до покупки квадратных метров не была местом его проживания. Как и в настоящий момент не является. Долю он приобрел накануне у прежнего владельца, который порядок пользования недвижимостью не установил.

Отменив данное решение, апелляция обозначила, что если порядка пользования квартиры не имеется, то это не может быть веским основаниям запрещать гражданину с небольшими метрами вселиться в жилье и проживать в нем. Его право на квадратные метры нельзя переплетать с обязательным определением порядка пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Решение Верховного суда по квартирным долевым спорам

Верховный суд с аргументом в апелляции не согласился. Если обратиться к статье 288 Гражданского кодекса и к 17 статье Жилищного кодекса, то там сказано, что жилые помещения предназначаются для того, чтобы в них проживали люди.

И если собственники не договорились, то распоряжаться можно по решению судебного органа власти. Владелец малых метров обладает правом на владение имуществом, которое соразмерно его доли. И если это не представляется возможным, то он имеет право истребовать компенсационную выплату за свою долю.

В данном деле ответчиками является семейная пара, которая не состоит в родственных или дружеских связях с истцом. В трехкомнатной квартире имелись три смежно-проходных комнаты, и ни одна из них не соответствовала доле новоиспеченного владельца, так как она существенно меньше оговоренных выше метров. И даже в самую маленькую комнатушку, в которую еще с большой натяжкой можно было поселить нового собственника, можно было попасть только после того, как пройдешь две комнаты, в которых проживала семейная пара.

Вдобавок, планировка квартиры такова, что для того чтобы попасть в туалет, в ванну, или на кухню, необходимо было миновать комнаты семьи, являющейся владельцами основной доли в квартире. Ситуация осложняется еще и тем, что новый собственник до покупки своих метров никогда не проживал в данной квартире. Итоговое заключение Верховного суда: в случае вселения истца в жилье, будет нарушена статья 247 Гражданского кодекса, данная статья требует учитывать реальную возможность пользования жилым помещением, не нарушая прав жильцов, проживающих в квартире. И если на таких условиях разрешить новому владельцу вселиться, то интересы и комфортное проживание иных участников общей собственности будут нарушены.

Решение № 2-1661/2015 2-1661/2015

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

М-7879/2014 М-7879/2014 от 16 июня 2015 г. по делу № 2-1661/2015

…В связи с тем, что не имеется оснований для вселения истца в квартиру, отсутствуют правовые основания для передачи ему комплекта ключей от входной двери, а также для удовлетворения требования об изоляции собак, поскольку истцом не представлено доказательств нарушения ответчиками правил содержания собак, нарушения прав истца при содержании собак и реальной возможности изоляции собак в место, исключающее их перемещение по квартире с учетом отсутствия в квартире изолированных комнат. При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований Худякова В.М. не имеется. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 233-237 ГПК РФ, суд решил: в удовлетворении исковых требований Худякова В. М. к Крыловой Л. В., Крылову К. А. об устранении препятствий в пользовании квартирой, передаче комплекта ключей от входной двери, обязании изолировать собак, о выделе доли в натуре, вселении в комнату площадью 10, 7 кв.м. — отказать. Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через районный суд в течение одного месяца. Судья Чистова О.В

Источники

Литература


  1. Широкунова, О. В. Как открыть свое дело. Создание юридического лица / О.В. Широкунова. — М.: Феникс, 2005. — 384 c.

  2. Основы права; Академия — Москва, 2010. — 256 c.

  3. Ведихин, А. Forex от первого лица. Валютные рынки для начинающих и профессионалов / А. Ведихин. — М.: Омега-Л, 2005. — 428 c.
  4. Чашин, А. Н. Что такое исполнительное производство и как гражданину общаться с судебным приставом / А.Н. Чашин. — М.: Дело и сервис, 2016. — 240 c.
  5. Подведомственность и подсудность дел судам и арбитражным судам. Судебная практика. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2017. — 144 c.
Раздел долей квартиры судебная практика
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here